Bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde, häufig auch als Bauaufsichtsamt oder Bauamt bezeichnet. Abhängig von der Einwohnerzahl der Gemeinde in der das Grundstück liegt, auf dem das Bauvorhaben realisiert werden soll, ist die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich bei der jeweiligen Stadt oder der zuständigen Kreisverwaltung verortet.  Weitere Informationen hierzu finden Sie unter Zuständigkeit - Wer macht was?

Aufgabe der Bauaufsichtsbehörden ist, darauf hinzuwirken, dass die geltenden Vorschriften bei Bauvorhaben tatsächlich eingehalten werden. Von Gebäuden und anderen baulichen Anlagen dürfen keine Gefahren für Leben, Gesundheit und Umwelt ausgehen. Gebäude dürfen nur an bestimmten Orten und nur so errichtet werden, wie dies nach gesetzlichen Bauvorschriften zulässig ist.

Diese Aufgaben nehmen Bauaufsichtsbehörden in der Regel in Baugenehmigungsverfahren wahr. Für genehmigungspflichtige Vorhaben ist bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eine Baugenehmigung zu beantragen. Erst wenn die Baugenehmigung erteilt worden ist, darf gebaut werden. Wenn von Gebäuden und anderen baulichen Anlagen Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung ausgehen, kann die Bauaufsicht aber auch außerhalb von Baugenehmigungsverfahren Ordnungsverfügungen aussprechen.

Personen, die ein Bauvorhaben realisieren wollen, werden als Bauherrin oder Bauherr bzw. allgemein als Bauherrschaft bezeichnet.  Wenn sie einen Antrag auf eine Baugenehmigung stellen sind die Antragstellerin oder Antragsteller bzw. Antragstellende im Sinne der Bauordnung. Die Bauherrschaft können sich bei der Antragsstellung vertreten lassen, sie bleiben aber Antragsteller. Auch bei der Beauftragung eines Entwurfsverfassenden bleibt die Bauherrschaft Antragsteller.

Auch Unternehmen als sogenannte juristische Personen können als Antragstellerin bzw. Antragsteller auftreten. 

Stellen mehrere Personen den Antrag - beispielsweise Eheleute oder Erbengemeinschaften - muss von ihnen eine Person für das Verfahren bevollmächtigt werden; gleiches gilt auch für juristische Personen.

Es ist nicht erforderlich, dass der Antragsteller bzw. die Antragstellerin auch Eigentümer bzw. Eigentümerin des Baugrundstücks ist.

Es gibt keine einfache Antwort auf diese Frage, da es stets auf das einzelne Bauvorhaben mit seiner Grundstückslage ankommt.

Die Bauordnung sieht jedoch in § 60 den folgenden Grundsatz vor:

"Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung bedürfen der Baugenehmigung, soweit in den §§ 61 bis 63, 78 und 79 nichts anderes bestimmt ist."

Vereinfacht dargestellt könnte man sagen:

Grundsätzlich ist ein Antrag auf Baugenehmigung  oder eine Anzeige des Vorhabens bei der Bauaufsichtsbehörde erforderlich. Es sei denn das Vorhaben ist freigestellt oder verfahrensfrei.

Die Errichtung von baulichen Anlagen ist häufig sehr anspruchsvoll und erfordert spezielles Fachwissen.

§ 53 der BauO NRW 2018 sieht deshalb auch vor, dass die Bauherrin oder der Bauherr zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines genehmigungsbedürftigen Bauvorhabens sowie der Beseitigung von Anlagen geeignete Personen zu beauftragen hat, soweit sie oder er nicht selbst zur Erfüllung der Verpflichtungen nach diesen Vorschriften geeignet ist. Gerade bei komplexeren Bauvorhaben verfügen viele Bauherrinnen und Bauherren nicht über die erforderlichen Fachkenntnisse, so dass eine Beauftragung von Fachleuten notwendig wird. 

Für die Phase der Planung und Vorbereitung, also auch für die Stellung des Bauantrags und Fertigung der Bauvorlagen, werden in diesen Fällen daher Architektinnen bzw. Architekten oder Bauingenieurinnen bzw. Bauingenieure beauftragt. Diese Personen mit spezieller Fachkenntnis nennt man auch Entwurfsverfassende. Die Bauordnung stellt in § 54 Abs. 1 BauO NRW 2018 hohe Anforderungen an Entwurfsverfassende:

Entwurfsverfassende müssen nach Sachkunde und Erfahrung zur Vorbereitung des jeweiligen Bauvorhabens geeignet sein. Sie sind für die Vollständigkeit und Brauchbarkeit ihres Entwurfs verantwortlich. Zudem haben Sie dafür zu sorgen, dass die für die Ausführung notwendigen Einzelzeichnungen, Einzelberechnungen und Anweisungen geliefert werden und dem genehmigten Entwurf und den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen.

Für die Errichtung und Änderung von bestimmten Bauvorhaben schreibt die Bauordnung sogar vor, dass Entwurfsverfasserinnen und Entwurfsverfasser "bauvorlageberechtigt" sein müssen. Damit soll sichergestellt werden, dass nur Personen mit ausreichender Fachkenntnis und Qualifikation bei der Vorbereitung und Planung tätig werden. Nicht alle Entwurfsverfassenden sind automatisch bauvorlageberechtigt. Wer unter welchen Voraussetzungen bauvorlageberechtigt ist, ergibt sich aus § 67 Absatz 3 BauO NRW 2018.

Weiterführende Informationen zu den Aufgaben und Tätigkeiten von bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassenden sowie entsprechende Mitgliederlisten finden Sie auf den Internetseiten der Architektenkammer NRW und der Ingenieurkammer-Bau NRW.

Für die Errichtung und Änderung von Gebäuden schreibt die Bauordnung vor, dass Entwurfsverfasserinnen und Entwurfsverfasser "bauvorlageberechtigt" sein müssen. Von dieser Verpflichtung bei der Errichtung und Änderung von Gebäuden gibt es nur  Ausnahmen für kleinere Bauvorhaben, die sich aus § 67 Absatz 2 BauO NRW 2018 ergeben.

Im Vorfeld eines Bauantrags lässt sich nicht immer sagen, wer in der Bauaufsichtsbehörde diesen bearbeitet. Das hängt von der Organisationsstruktur der einzelnen Bauaufsichtsbehörde ab. Wenn Ihr Antrag eingegangen ist, erfolgt die Zuleitung an die zuständige Organisationseinheit und die Zuordnung zu einer Sachbearbeiterin oder einem Sachbearbeiter. In der Regel ergibt sich die zuständige Sachbearbeitung aus der Eingangsbestätigung der Bauaufsichtsbehörde.

Dies ist von vielen Faktoren abhängig; wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen ist es zu genehmigen.

Eine rechtlich verbindliche Klärung Ihres Bauvorhabens oder damit verbundener Details können Sie nur über den Antrag auf Baugenehmigung oder über eine schriftliche Bauvoranfrage zu einem rechtlichen Teilbereich erreichen. Falls Sie allgemeine Fragen haben oder eine unverbindliche Einschätzung Ihres Vorhabens benötigen, können Sie die Beratungsangebote Ihrer zuständigen Bauaufsichtsbehörde in Anspruch nehmen. Letztlich ist jedoch Ihre Entwurfsverfasserin oder Ihr Entwurfsverfasser für die Planung verantwortlich.

Die Höhe hängt vom Einzelfall ab, beträgt jedoch mindestens 50 Euro. Sie wird auf Basis der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (AVerwGebO NRW) errechnet und hängt unter anderem vom Rauminhalt und dem Rohbauwert Ihres Vorhabens ab. Bei Neuerrichtungen oder Erweiterungen wird folgende Formel angewendet:

Rohbauwert (Tabelle Z 201, Anlage 1) x umbauter Raum (Bruttorauminhalt in Kubikmeter) x sechs, zehn oder dreizehn Tausendstel (je nach Gebäudeart).

Baulasten, Befreiungen, Abweichungen, Beteiligung weiterer Ämter und Anderes werden gesondert berechnet.

Maßgeblich ist in der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung die Tarifstelle 2, Teil I und II.

Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie die Baustoffe oder Bauleistungen besonders günstig erhalten: Bemessungsgrundlage sind landeseinheitliche Rohbauwerte!

Für ein „normales“ Einfamilienhaus sollten Sie mit einer Gebühr von mindestens 500 Euro kalkulieren. Hinzu kommen Gebühren für weitere Amtshandlungen, beispielsweise notwendige Bauüberwachungen oder -abnahmen.

Kosten entstehen im Übrigen auch, wenn ein Bauantrag abgelehnt oder zurückgezogen wird.

Hier gelangen Sie zur Verwaltungsgebührenordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (AVerwGebO NRW).

Die Baugenehmigung erlischt, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen worden ist (§ 75 BauO NRW 2018).

Vor Ablauf der Genehmigung können Sie eine Verlängerung um ein Jahr beantragen. Sie kann auch rückwirkend verlängert werden, wenn der Antrag vor Fristablauf bei der Bauaufsichtsbehörde eingegangen ist.

Sofern Sie ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben ohne die dafür notwendige Baugenehmigung beginnen oder gar realisieren, wird die Bauaufsichtsbehörde ordnungsrechtlich mit Stilllegung der Baustelle, Nutzungsuntersagung bzw. Rückbau- oder Abrissverfügung reagieren. Sofern Sie nachträglich einen Bauantrag für den „Schwarzbau“ stellen, besteht im Einzelfall eventuell die Möglichkeit auf eine nachträgliche Genehmigung. Parallel dazu müssen die Verantwortlichen allerdings mit Geldbußen rechnen.

Die Bauaufsichtsbehörde prüft im Genehmigungsverfahren „von Amts wegen“, dass das Bauvorhaben im Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht, die auch dem Schutz des oder der Nachbarn dienen.

Die Bauaufsichtsbehörde soll die Eigentümer angrenzender Grundstücke (Angrenzer) vor Erteilung von Abweichungen und Befreiungen benachrichtigen, wenn zu erwarten ist, dass öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange berührt werden. Einwendungen sind innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Benachrichtigung bei der Bauaufsichtsbehörde schriftlich oder zur Niederschrift vorzubringen.

Die Benachrichtigung entfällt, wenn die zu benachrichtigenden Angrenzer die Lagepläne und Bauzeichnungen unterschrieben oder dem Bauvorhaben auf andere Weise zugestimmt haben. Haben die Angrenzer dem Bauvorhaben nicht zugestimmt, ist ihnen die Baugenehmigung zuzustellen.

Sofern Sie als Nachbar bzw. Nachbarin mit der Erteilung einer Baugenehmigung nicht einverstanden sein sollten, besteht für Sie die Möglichkeit, dagegen Klage vor dem Verwaltungsgericht zu erheben.

Die Bauprüfverordnung unterscheidet drei Arten von Lageplänen.

• Amtlicher Lageplan:

Der amtliche Lageplan muss von einem Katasteramt angefertigt oder von einer Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurin oder einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur angefertigt und mit öffentlichem Glauben beurkundet werden. Ein amtlicher Lageplan ist nur dann erforderlich, wenn zum Beispiel die Grundstücksgrenzen nicht festgestellt sind oder Grenzpunkte nicht in einem einheitlichen Koordinatensystem vermessen werden können. Gleiches gilt, wenn es Grenzüberbauungen gibt, Baulasten vorliegen oder geplant sind. Ist der Gebäudebestand in der Flurkarte in seiner Lage nur ungefähr oder gar nicht bekannt, wird dies durch eine strichpunktierte Linie in der Flurkarte angezeigt. Auch in diesen Fällen muss es ein amtlicher Lageplan sein.

• Lageplan einer Vermessungsingenieurin oder eines Vermessungsingenieurs:

Ein Lageplan einer Vermessungsingenieurin oder eines Vermessungsingenieurs ist dann erforderlich, wenn besondere Grundstücksverhältnisse gegeben sind, insbesondere infolge eines unübersichtlichen Verlaufs der Grenzen durch Grenzversprünge oder Grenzknicke.

• Lageplan, der von der Entwurfsverfasserin beziehungsweise dem Entwurfsverfasser angefertigt wird:

In allen anderen Fällen genügt ein von Entwurfsverfassenden erstellter Plan.

Die erforderlichen Inhalte der Lagepläne sind in allen drei Varianten identisch. Beachten Sie bitte, dass der Lageplan in allen Fällen immer auch von der Entwurfsverfasserin beziehungsweise dem Entwurfsverfasser mit unterzeichnet bzw. verantwortet werden muss.

Grundsätzlich erst, wenn Sie die Baugenehmigung erhalten haben. Hierzu zählt auch das Ausheben der Baugrube und der Fundamente. Ein Baubeginn vor Erteilung der Baugenehmigung zieht regelmäßig das Stilllegen der Bauarbeiten durch die Bauaufsicht nach sich. Dies verursacht erhebliche Kosten. In Einzelfällen kann für bestimmte Bauarbeiten eine Teilbaugenehmigung beantragt werden.

Bei der Errichtung  und Änderung von Gebäuden müssen Sie grundsätzlich eine Aussage zur Stellplatzsituation auf dem Grundstück treffen. Je nach Bauvorhaben müssen Stellplätze für Fahrzeuge, insbesondere für Pkw und Fahrräder, bereitgestellt und im Lageplan eingezeichnet werden.

Häufig werden für den Umbau, die Erweiterung oder Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes alte Unterlagen benötigt, die als Basis für die Planung des neuen Bauvorhabens dienen. Oft werden sie auch in Fragen der Baufinanzierung gebraucht. Das können sein Wohnflächenberechnungen, Berechnung des Bruttorauminhalts, Unterlagen zur Statik, alte Baugenehmigungen, Zeichnungen, Pläne und mehr.

Zur Aufbewahrung dieser Unterlagen ist grundsätzlich der Eigentümer des Objekts verpflichtet. Auch beim Erwerb von bebauten Grundstücken ist es grundsätzlich ratsam, sich vom bisherigen Eigentümer Baugenehmigungen u.ä. übergeben zu lassen. Sollten die Unterlagen nicht mehr auffindbar sein, haben Sie die Möglichkeit der Einsichtnahme bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, sofern zum Objekt solche Unterlagen vorhanden sind und Sie eine Berechtigung nachweisen können. Akten aus bereits abgeschlossenen Anträgen werden zumeist nicht bei der Bauaufsichtsbehörde, sondern im jeweiligen Aktenarchiv aufbewahrt. Auskunft kann Ihnen die zuständige Bauaufsichtsbehörde erteilen.

Die statistischen Ämter des Bundes und der Länder stellen den Erhebungsbogen für Baugenehmigungen online zur Verfügung.

Hier gelangen Sie zum Erhebungsbogen.