Glossar

Begriffe des Bauwesens und Baurechts kurz und einfach erläutert von A bis Z

GLOSSAR

Das Bauwesen und das Baurecht enthalten zahlreiche Fachbegriffe. Die nachfolgende Übersicht enthält eine Auswahl der wesentlichen Begriffe, erhebt aber weder einen Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Rechtsverbindlichkeit. Erläuterungen zu den verwendeten Abkürzungen finden Sie im Abkürzungsverzeichnis.

 

A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z

A

vgl. Beseitigung

Eine Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde, dass Wohnungen entsprechend dem Wohneigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen sind und durch einen eigenen Zugang vom Freien oder Treppenhaus begehbar sind. Ohne Abgeschlossenheitserklärung ist eine Umwandlung eines Zwei- oder Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen und die Anlage eines Grundbuchblattes nicht möglich.

vgl. Teilungserklärung

Rechtgrundlage §§ 3 Absatz 2, 7 WEG

Unter einer Abgrabung versteht man eine künstliche Bodenvertiefung. Selbstständige Aufschüttungen und Abgrabungen mit einer Höhe oder Tiefe bis zu 2 m und einer Grundfläche bis zu 30 m², im Außenbereich bis zu 400 m² sind genehmigungsfrei.

Rechtsgrundlage § 62 Absatz 1 Nr. 9 BauO NRW 2018

Fliegende Bauten sind bauliche Anlagen, die geeignet und dazu bestimmt sind, wiederholt an verschiedenen Orten auf- und abgebaut zu werden. Zum Beispiel gelten Zelte oder Karusselle als Fliegende Bauten. Die Standzeit der Fliegenden Bauten darf grundsätzlich maximal drei Monate betragen.

Die meisten Fliegenden Bauten bedürfen vor der erstmaligen Inbetriebnahme einer Ausführungsgenehmigung, die an jedem Ort die Grundlage für eine Gebrauchsabnahme der aufgebauten Anlagen durch das Bauordnungsamt bildet. Einige Fliegende Bauten, von denen erfahrungsgemäß keine Gefahren ausgehen, bedürfen bis zu einer gewissen Größe keiner Ausführungsgenehmigung, und damit auch keiner Gebrauchsabnahme an jedem Aufstellort.

Es ist zu beachten, dass in Nordrhein-Westfalen in bestimmten Fällen eine Gebrauchsabnahme erforderlich wird.

Die Gebrauchsabnahme ist zwingend erforderlich bei:

  • technisch schwierigen Bauten (zum Beispiel schnell laufende Karusselle, Fahrgeschäfte)
  • Zelten ab einer Größe von 75 m²,
  • Tribünen.

Ohne Abnahme ist eine Benutzung nicht gestattet. Für die Gebrauchsabnahme wird eine Gebühr erhoben.

Rechtsgrundlage § 78 BauO NRW 2018

Abstandsflächen sind Flächen zwischen Gebäuden und Grundstücken, die grundsätzlich von einer Bebauung freizuhalten sind.

Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Diese Abstandsflächen dienen neben städtebaulichen Gründen insbesondere der Belichtung und Belüftung der baulichen Anlagen, aber auch dem Brandschutz sowie der Privatsphäre (Sozialabstand). Die Tiefe der freizuhaltenden Flächen wird nach der jeweiligen Höhe der betroffenen Außenwand ermittelt, sie beträgt mindestens 3 m

Rechtsgrundlage § 6 BauO NRW 2018

Soll einer Regelung der Bauordnung nicht entsprochen werden, so bedarf dies grdsl. der Genehmigung durch die Bauaufsicht. Eine solche Abweichung ist jedoch nur dann möglich, wenn das Schutzziel der nicht eingehaltenen Bestimmung auf andere Weise erreicht wird. Nur in besonderen – atypischen - Fällen sind auch Abweichungen von den Abstandsflächenregelungen möglich.

Rechtsgrundlagen §§ 6, 69 BauO NRW 2018

Auch die Änderung von Anlagen bedarf der Baugenehmigung, soweit in der Landesbauordnung nichts anderes bestimmt ist, vgl. § 60 Absatz 1 BauO NRW 2018.

Unter Änderung ist die nicht nur unerhebliche Umgestaltung der baulichen Anlage zu verstehen. Unerhebliche Änderungen sind solche, die sich nicht auf die Bauelemente und Schutzgüter auswirkt, zu denen die Landesbauordnung Vorgaben macht. Modernisierungsmaßnahmen sind häufig wegen der Eingriffe in die Bausubstanz als Änderung zu bewerten.

Nicht immer lässt sich auf den ersten Blick eindeutig bestimmen, wann eine Änderung vorliegt und wann nicht. Als Hilfestellung kann die Abgrenzung zu anderen Begriffen der Landesbauordnung dienen.

So ist zum einen die Änderung von der Nutzungsänderung zu unterscheiden. Die Nutzungsänderung ist die Änderung der genehmigten Benutzungsart und liegt unabhängig davon vor, ob damit eine bauliche Veränderung vorgenommen wird. Welche Nutzungsart erlaubt ist, wird durch die Baugenehmigung fest- oder zugrunde gelegt.

Zum anderen ist die Änderung von der Instandhaltung abzugrenzen. Diese dient dem Schutz vor Verfall sowie der Bewahrung des Sollzustands baulicher Anlagen. Tätigkeiten der Wartung, Inspektion oder der Reparatur sind in der Regel Instandhaltungsmaßnahmen.

Altlasten sind schädliche Bodenveränderungen, die gesundheitliche Schäden zur Folge haben können. Altlasten können durch bestimmte betriebliche Nutzungen wie z. B. Tankstellen verursacht werden.

Angrenzer sind die Eigentümer*innen der an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücke. Ihre Rechte werden im Baugenehmigungsverfahren bei der Entscheidung über die Erteilung von Abweichungen, z.B. die Gestattung geringer Abstandsfläche oder Befreiungen berücksichtigt. Bei Genehmigungsfreistellungen hat die Bauherrschaft den Angrenzern vor Baubeginn mitzuteilen, dass ein genehmigungsfreies Bauvorhaben durchgeführt werden soll. (vgl. Nachbar)

Rechtsgrundlagen § 72 BauO NRW 2018 sowie §§ 6 Absatz 12, 63 BauO NRW 2018, § 31 BauGB

Bevor ein belastender Verwaltungsakt (Bescheid) erlassen wird, ist dem Empfänger Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern.

Rechtsgrundlage § 28 VwVfG

Eine Ansicht oder Ansichtszeichnung ist eine Bauzeichnung, die zweidimensional die Fassade eines Gebäudes darstellt.

Rechtsgrundlage § 4 BauPrüfVO

Die Belange des Arbeitsschutzes sind von den Bauherrinnen und Bauherren selbst zu beachten. Der Bauantrag wird hinsichtlich der arbeitsrechtlichen Anforderungen nicht von der Bauaufsichtsbehörde geprüft.

Alle Belange des Arbeitsschutzes sind von den Bauherrinnen und Bauherren sowie den entwurfsverfassenden Personen in eigener Verantwortung zu beachten. Entsprechend des Arbeitssicherheitsgesetzes können Bauherrinnen und Bauherren bei der Erfüllung der Anforderungen des Arbeitsschutzes auf die Beratung von Betriebsärzten/-innen und Sicherheitskräften zurückgreifen.

Es handelt sich um eine gesetzliche Festlegung, wie ein Bauwerk genutzt werden darf. Sie bezieht sich immer auf ein eingegrenztes Gebiet. Diese Eingrenzung ist entweder mittels entsprechender Festsetzungen in einem Bebauungsplan geregelt oder erfolgt in Anlehnung an die faktischen Gegebenheiten der jeweiligen Umgebung sofern kein Bebauungsplan vorliegt. Jedes Baugebiet unterliegt so einer entsprechenden Gebietszuordnung, die sich aus den Detailregelungen der BauNVO ergibt.

Rechtsgrundlagen §§ 1 -15 BauNVO

Durch Novellierungen des BNatSchG wurde das deutsche Artenschutzrecht an die europarechtlichen Vorgaben angepasst. Das Artenschutzrecht gilt unmittelbar, d.h. die Artenschutzbelange müssen bei allen Bauleitplanverfahren und baurechtlichen Genehmigungsverfahren beachtet werden. Es ist Aufgabe der Bauherrin oder des Bauherrn, ggf. unter Hinzuziehung eines Sonderfachmanns wie z.B. eines Landschaftsarchitekten, die erforderlichen Angaben zum Artenschutz zu machen.

Räume, die dazu bestimmt sind, dass sich in ihnen ständig Menschen aufhalten, werden als Aufenthaltsräume bezeichnet. Aufenthaltsräume sind z. B. Küchen, Wohn-, Kinder-, Schlaf- und Arbeitszimmer. Keine Aufenthaltsräume sind Bäder und Abstellräume. An Aufenthaltsräume werden konkrete Anforderungen gestellt, so dass keine gesundheitlichen Beeinträchtigungen eintreten können. Diese Anforderungen sind eine Mindesthöhe der Räume, Fenster, die mindestens 1/8 der Netto-Grundfläche des -jeweiligen Raumes aufweisen müssen und ausreichende Rettungswege - besonders wichtig bei Aufenthaltsräumen im Keller oder im Dachgeschoss.

Rechtsgrundlage § 46 BauO NRW 2018

Unter einer Aufschüttung versteht man eine künstliche Bodenerhöhung. Selbstständige Aufschüttungen sind bis zu einer Höhe von 2 Metern und einer Grundfläche bis zu 30 m² baugenehmigungsfrei, im Außenbereich bis zu 400 m². Nichtselbstständige Aufschüttungen sind -wie Abgrabungen- genehmigungspflichtig.

Rechtsgrundlage § 62 Absatz 1 Nummer 9 BauO NRW 2018

Im Unterschied zu Abweichungen handelt es sich bei Ausnahmen und Befreiungen um Ausnahmeregelungen im Zusammenhang mit den bestehenden Festsetzungen eines Bebauungsplanes. Die Ausnahme muss im Bebauungsplan bereits als Möglichkeit vorgesehen sein. Im Unterschied dazu bedarf eine Befreiung einer Einzelfallprüfung. Zuständig für die Erteilung ist die Gemeinde. Sie ist nur dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung dadurch nicht negativ berührt werden. Wird im Zusammenhang mit der Verwirklichung eines Bauvorhabens eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes erforderlich, so kann dieses nicht mehr als im Freistellungsverfahren behandelt werden.

Ausnahmen uns Befreiungen sind schriftlich zu beantragen. Der Antrag ist zu begründen.

Für in Zusammenhang bebaute Ortsteile ohne Bebauungsplan gelten die Regelungen zu Ausnahmen und Befreiungen teilweise entsprechend.

Rechtsgrundlagen §§ 31, 34 Abs. 2 BauGB; § 69 BauO NRW 2018

Als Außenbereich werden Gebiete bezeichnet, die außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes, eines Vorhaben- und Erschließungsplanes und außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (unbeplanter Innenbereich) liegen. Typische Beispiele für den Außenbereich sind Grün-, Landwirtschafts- oder Waldflächen. Im Außenbereich darf aus Gründen des Naturschutzes und auch, um eine Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden, grundsätzlich nicht gebaut werden. Bestimmte, sog. privilegierte Bauvorhaben, die z.B. land- und forstwirtschaftlichen Betrieben oder der öffentlichen Versorgung dienen, sind zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und eine ausreichende Erschließung gesichert ist.

Rechtsgrundlage § 35 BauGB

B

Barrierefrei sind bauliche Anlagen, soweit sie für alle Menschen, insbesondere für Menschen mit Behinderungen, in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe auffindbar, zugänglich und nutzbar sind. Hierbei ist zwischen öffentlich-zugänglichen und Wohngebäuden zu unterscheiden.

Rechtsgrundlagen §§ 2 Absatz 10 und 49 BauO NRW 2018

Der Bauantrag ist der Antrag an die zuständige Bauaufsichtsbehörde, das geplante Bauvorhaben auf seine Vereinbarkeit mit dem öffentlichen Recht zu überprüfen und die Erlaubnis zu seiner Durchführung zu erteilen. Er ist bei der Bauaufsicht zu stellen, in deren Zuständigkeitsbereich das zu bebauende Grundstück liegt. Er muss u. a. Angaben enthalten über Bauart, Bauweise und Grundstücksgrößen sowie Nachweise über die Standsicherheit und die Schall- und Wärmeisolierung. Beizufügen sind grundsätzlich Unterlagen nach der Bauprüfverordnung, wie z. B. Baubeschreibung, Bauzeichnungen und Lagepläne sowie Berechnungen des umbauten Raumes und der Wohn- und Nutzfläche (Bauvorlagen).

Rechtsgrundlage BauO NRW 2018, BauPrüfVO

Wenn nach erteilter Baugenehmigung mit dem Bauen begonnen werden soll, muss dies der Bauaufsichtsbehörde mindestens eine Woche vor Baubeginn mitgeteilt werden. Eine solche Mitteilung ist auch bei Gebäuden im Freistellungsverfahren abzugeben.

Rechtsgrundlage §§ 63 Absatz 8, 74 BauO NRW 2018

Darunter versteht man die Beschreibung eines Bauvorhabens als Ergänzung zum Lageplan und den Bauzeichnungen. Die Baubeschreibung stellt eine wesentliche Bauvorlage dar und muss einem Bauantrag für Bauvorhaben oder bauliche Anlagen grundsätzlich beigefügt werden. Für die Baubeschreibung ist der amtliche Vordruck "Baubeschreibung" zu verwenden.

Rechtsgrundlagen §§ 1 und 5 BauPrüfVO

Zur Bebauung vorgesehene Flächen können in Bebauungsplänen nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden. Hierbei spielt die Verträglichkeit der Nutzungen untereinander eine bedeutende Rolle, da unterschiedlich emittierende gewerbliche Nutzungen nicht mit empfindlichen Nutzungen wie z. B. Wohngebäuden oder Pflegeeinrichtungen verträglich sind. Die Zulässigkeit von Vorhaben bezüglich der Art der baulichen Nutzung wird in den Baugebieten festgelegt. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) sieht die folgenden Baugebiete zur Festsetzung in Bebauungsplänen vor.

  • Kleinsiedlungsgebiete (WS)
  • Reine Wohngebiete (WR)
  • Allgemeine Wohngebiete (WA)
  • Besondere Wohngebiete (WB)
  • Dorfgebiete (MD)
  • Mischgebiete (MI)
  • Urbanes Gebiet (MU)
  • Kerngebiete (MK)
  • Gewerbegebiete (GE)
  • Industriegebiete (GI)
  • Sondergebiete (Erholung) (SO)
  • Sonstige Sondergebiete (SO)

Rechtsgrundlagen §§ 1-15 BauNVO

Grundsätzlich ist für die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung oder die Beseitigung baulicher Anlagen eine Baugenehmigung erforderlich. Die Baugenehmigung wird erteilt, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen; sie kann jedoch Bedingungen, Auflagen und Nebenbestimmungen enthalten. Mit der Bauausführung darf erst nach Zugang der Baugenehmigung begonnen werden.

Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder die Bauausführung ein Jahr unterbrochen worden ist. Die Frist kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden. Sie kann auch rückwirkend verlängert werden. Eine Verlängerung erfolgt nicht automatisch, sondern muss bei der entsprechenden Behörde schriftlich beantragt werden.

Rechtsgrundlage §§ 74, 75 BauO NRW 2018

Vgl. Sonderbauten

Dieses Verfahren wird bei der Errichtung und Änderung von sog. großen Sonderbauten (zum Beispiel Hochhäuser) durchgeführt. In einem solchen Verfahren findet eine umfassende bauaufsichtliche Prüfung statt, wofür unter anderem die Vorlage eines Brandschutzkonzeptes zwingend erforderlich ist.

Rechtsgrundlagen §§ 50 und 65 BauO NRW 2018

Vgl. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Rechtsgrundlage § 64 BauO NRW 2018

Das Baugesetzbuch ist Teil des bundesrechtlich geregelten Planungsrechts. Es legt die wichtigsten stadtplanerischen Instrumente der Gemeinde fest und regelt, wie die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens zu beurteilen ist. Weitere Konkretisierungen erfolgen durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und durch örtliche Satzungen, wie Bebauungspläne oder Gestaltungssatzungen.

Baugrenzen ergeben sich aus einem Bebauungsplan und legen die maximale Größe der Fläche fest, die bebaut werden darf. Gebäude und Gebäudeteile müssen innerhalb dieser Grenze errichtet werden bzw. dürfen diese regelmäßig nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann jedoch zugelassen werden. Nicht geringfügige Überschreitungen bedürfen einer Befreiung.

Rechtsgrundlage § 23 Absatz 3 BauNVO; § 31 Absatz 2 BauBG

Bauherrschaft ist der Oberbegriff für Bauherrinnen, Bauherren und Bauherrengemeinschaften. Bei Errichtung, Änderung, Instandhaltung, Nutzungsänderung oder der Beseitigung baulicher Anlagen ist grundsätzlich die Bauherrschaft dafür verantwortlich, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden.

Da die Bauherrschaft mit der Planung und der Durchführung eines Vorhabens andere Personen beauftragen muss, wird die Verantwortung im Rahmen ihres Wirkungskreises auch auf die anderen am Bau Beteiligte übertragen.

Für die Planung des Neu- oder Umbaus eines Gebäudes hat die Bauherrschaft im Regelfall eine Entwurfsverfasserin oder ein Entwurfsverfasser zu beauftragen. Diese(r) muss in der Regel bauvorlageberechtigt sein; in Frage kommen hierfür Architekt*innen oder Ingenieur*innen

Alle von der Bauherrschaft mit der Planung und dem Bau beauftragten Personen und Firmen müssen nach Sachkunde und Erfahrung für ihren Aufgabenbereich geeignet sein.

Für die Durchführung von Arbeiten in Eigenleistung ist stets eine angemessene Sachkunde und Erfahrung erforderlich.

Rechtsgrundlage §§ 53, 67 BauO NRW 2018

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen, welches sich nicht schon ohne Weiteres aus den öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt.

Bei der Durchführung von Bauvorhaben ist zur Sicherstellung der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften oftmals die Eintragung einer Baulast erforderlich, da sich die Anforderungen an ein Bauvorhaben nicht auf dem dafür vorgesehenen Grundstück erfüllen lassen. Beispiele sind Zufahrts- oder Gehwege, Stellplätze, aber auch Abstandsflächen oder die Überbauung von Flurstücksgrenzen. Durch die Übernahme von Baulasten wird die Realisierung von Vorhaben (Bauvorhaben, Grundstücksteilungen) ermöglicht, die aufgrund rechtlicher Vorgaben sonst nicht genehmigungsfähig wären.

Baulasten werden mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam. Das Baulastverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt. Die Baulast wirkt auch gegenüber dem Rechtsnachfolger. Entfällt der Sicherungszweck kann die Baulast auf Antrag oder von Amts wegen gelöscht werden.

Rechtsgrundlage § 85 BauO NRW 2018

Siehe hierzu den Informationsbereich "Bauleitplanung".

Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen. Eine Verbindung mit dem Boden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden. Auch bei Geländeaufschüttungen und -abgrabungen, Lagerplätzen, Abstellplätzen u.a. handelt es sich um bauliche Anlagen.

Rechtsgrundlage § 2 Absatz 1 BauO NRW 2018:

Unterschieden wird zwischen der Art und dem Maß der baulichen Nutzung. (vgl. dort)

Die Baulinie legt, im Gegensatz zur Baugrenze, die exakte Lage der straßenseitigen Außenwand eines Gebäudes fest. Bei Baulinien in Bebauungsplänen muss auf der festgesetzten Baulinie gebaut werden. Diese Festsetzungsart wird häufig in innerstädtischen Lagen gewählt zwecks Einhaltung einer durchlaufenden Gebäudefront oder anderer städtebaulicher Gestaltungsabsichten. Lediglich im Einzelfall kann ein geringfügiges Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen zugelassen werden. Im Zusammenwirken mit Höhenfestsetzungen kommen Baulinien nachbarbarschützende Eigenschaften zu.

Rechtsgrundlage § 23 Absatz 2 BauNVO

Diese Zahl ist eine Volumenangabe in Kubikmetern. Sie legt als Obergrenze den Rauminhalt fest, der zwischen dem Fußboden des untersten Vollgeschosses und der Decke des obersten Vollgeschosses bebaut werden darf. Sie beschreibt das Verhältnis des umbauten Raums (m³) zur Grundstücksfläche (m²). Zusammen mit anderen festgelegten Obergrenzen bestimmt sie das Maß der baulichen Nutzung.

Rechtsgrundlage § 21 BauNVO

Viele Gemeinden haben Baumschutzsatzungen beschlossen, die festlegen, welche Bäume nach Art und Größe geschützt sind. Die Bäume müssen im Lageplan zu einem Bauantrag so eingezeichnet werden, dass ihre Erheblichkeit bezogen auf die Regelungen der jeweiligen Baumschutzsatzung klar erkennbar ist. Die Fällung eines geschützten Baumes bedarf regelmäßig einer Fällgenehmigung, die üblicherweise Bestandteil der Baugenehmigung wird. Entsprechende Informationen sind bei den jeweiligen Gemeinden zu erhalten. Bäume, Hecken und sonstige Bepflanzungen, die aufgrund von bestehenden Rechtsvorschriften zu erhalten sind, müssen während der Bauausführung geschützt werden.

Rechtsgrundlagen Baumschutzsatzungen der jeweiligen Gemeinde, § 11 Absatz 4 BauO NRW 2018

Die auf der Grundlage des Baugesetzbuches erlassene Baunutzungsverordnung gibt den Kommunen genauere Hinweise, wie sie die Grundstücksnutzung anhand unterschiedlicher Arten von Baugebieten differenzieren können. Sie definiert wichtige Begriffe wie u.a. Baugrenze, Baulinie, Grundflächen- und Geschossflächenzahl, die Bauweise, das Maß der baulichen Nutzung, die für die Beurteilung Ihres Bauvorhabens von Bedeutung sind.

Rechtsgrundlage BauNVO

Die Landesbauordnung (Bauordnung NRW 2018) ist die wesentliche Grundlage des nordrhein-westfälischen Baurechts. Sie trifft grundlegende Regelungen zur Abwehr von Gefahren, die beim Bauen und durch bauliche Anlagen entstehen können. Sie regelt u.a. die Abstände und die allgemeinen technischen Anforderungen an bauliche Anlagen und enthält Verfahrensvorschriften über die am Bau Beteiligten, die Bauaufsichtsbehörden und das Genehmigungsverfahren. Die Bauordnung gilt für bauliche Anlagen, Bauprodukte sowie für Grundstücke, Anlagen und Einrichtungen soweit nicht diese nicht ausdrücklich aus dem Anwendungsbereich ausgenommen sind.

Der Bauherrin oder der Bauherr hat bei der Ausführung genehmigungsbedürftiger Bauvorhaben ein Baustellenschild mit folgenden Inhalten anzubringen:

Bezeichnung des Bauvorhabens

  • Name und Anschrift der entwurfsverfassenden Person
  • Name und Anschrift der Bauleitung und
  • Name und Anschrift der Unternehmer für den Rohbau

 Das Baustellenschild ist bei Baubeginn dauerhaft und von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbar anzubringen.

Rechtsgrundlage § 11 Absatz 3 BauO NRW 2018

Zur Feststellung des Umfangs, der Struktur und der Entwicklung der Bautätigkeit im Hochbau und zur Fortschreibung des Bestandes an Wohngebäuden und Wohnungen werden laufend Erhebungen über die Bautätigkeit im Hochbau (Bautätigkeitsstatistik) als Bundesstatistik durchgeführt. Die Auskunftspflicht wird durch das Hochbaustatistikgesetz festgelegt.

Die statistischen Ämter des Bundes und der Länder stellen den Erhebungsbogen für Baugenehmigungen online zur Verfügung.

Rechtsgrundlage Gesetz über die Statistik der Bautätigkeit im Hochbau und die Fortschreibung des Wohnungsbestandes (Hochbaustatistikgesetz - HBauStatG)

https://www.statistik-bw.de/baut/

Die Bauüberwachung dient vorrangig der Gefahrenabwehr. Dazu gehört nicht nur die Kontrolle der Einhaltung der Festsetzungen, die sich aus dem Bebauungsplan und den Vorgaben der Baugenehmigung ergeben, sondern sehr wesentlich ist auch die Überwachung von Baustoffen, Bauteilen und Bauarten. Die Bauüberwachung ist jedoch beschränkt auf den Umfang der im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden Bauvorlagen und kann stichprobenhaft durchgeführt werden.

Rechtsgrundlage § 83 BauO NRW 2018

Die Bezeichnung Bauvorhaben zielt ganz allgemein darauf ab, ein Bauwerk zu errichten oder zu ändern.

Für die Errichtung und Änderung von bestimmten Bauvorhaben schreibt die Bauordnung vor, dass Entwurfsverfasserinnen und Entwurfsverfasser "bauvorlageberechtigt" sein müssen. Damit soll sichergestellt werden, dass nur Personen mit ausreichender Fachkenntnis und Qualifikation bei der Vorbereitung und Planung tätig werden. Nicht alle Entwurfsverfassenden sind automatisch bauvorlageberechtigt. Wer unter welchen Voraussetzungen bauvorlageberechtigt ist, ergibt sich aus § 67 Absatz 3 BauO 2018 NRW:

Weiterführende Informationen zu den Aufgaben und Tätigkeiten von bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassenden sowie entsprechende Mitgliederlisten finden Sie auf den Internetseiten der Architektenkammer NRW und der Ingenieurkammer-Bau NRW.

Bauvorlagen sind die bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichenden Unterlagen, die für die Beurteilung eines Vorhabens erforderlich sind. 

Rechtsgrundlage BauPrüVO

Die Bauweise beschreibt die Stellung der Gebäude in Bezug zu den seitlichen Gebäudegrenzen. Sie kann im Bebauungsplan als offen oder geschlossen festgesetzt werden. In der offenen Bauweise können Gebäude mit seitlichem Grenzabstand (Bauwich) zueinander als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen bis zu einer maximalen Länge von 50 Metern errichtet werden. In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet, es sei denn, dass die vorhandene Bebauung eine Abweichung erfordert. Außerhalb von Bebauungsplänen bestimmt sich die Bauweise durch die faktische Vorprägung.

Rechtsgrundlage § 22 BauNVO

Die Bauzustandsbesichtigungen erfolgen stichprobenhaft als begleitende Kontrolle zur Fertigstellung des Rohbaus sowie zur abschließenden Fertigstellung des Vorhabens. Zweck einer solchen Besichtigung (Abnahme) ist allein die Vermeidung von Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung. Sie ist von der zivilrechtlichen Abnahme nach der VOB bzw. nach dem BGB mit den damit verbundenen zivilrechtlichen Folgen streng zu unterscheiden. Die jeweiligen Fertigstellungszeitpunkte sind der Bauaufsichtsbehörde eine Woche zuvor mitzuteilen, um die rechtzeitige Besichtigung zu ermöglichen.

Rechtsgrundlage § 84 BauO NRW 2018

Bebauungspläne regeln die städtebauliche Ordnung durch verbindliche Festsetzungen. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist somit eine bauliche oder sonstige städtebaulich relevante Nutzung zulässig, wenn sie den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht. Dies bedeutet, dass beispielsweise in einem allgemeinen Wohngebiet die Errichtung eines Einkaufszentrums nicht möglich wäre.

Unterschied zwischen einem Bebauungsplan und einem Flächennutzungsplan:

Innerhalb des zweistufigen Systems der Bauleitplanung bildet der Flächennutzungsplan als vorbereitender Bauleitplan die erste Stufe, auf welcher die zweite Stufe, der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan, aufbaut. Grundsätzlich unterscheidet sich der Flächennutzungsplan vom Bebauungsplan dahingehend, dass der Flächennutzungsplan das gesamte Gemeindegebiet betrifft, während ein Bebauungsplan jeweils nur für Teilbereiche des Gemeindegebiets aufgestellt wird. Es gibt einen „einfachen“ und einen „qualifizierten Bebauungsplan; der Unterschied liegt im Regelungsumfang.

Rechtsgrundlage Baugesetzbuch

Sie bestimmt auf Baugrundstücken die maximale Überbauungstiefe und bildet sich aus den Baugrenzen und/ oder Baulinien eines Bebauungsplanes. Außerhalb von Bebauungsplänen bestimmen die vorhandenen faktischen Bestandsgegebenheiten die Bebauungstiefe.

Rechtsgrundlagen §§ 30 und 34 BauGB

Eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes kann gewährt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt sind und entweder Gründe des Gemeinwohls die Befreiung erfordern oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde. Zusätzlich muss der Nachweis erfolgen, dass die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Eine Befreiung kann an Auflagen gebunden sein, die einen Ausgleich für die Nichteinhaltung der Planvorstellungen bieten – zum Beispiel Dachbegrünung als Ausgleich für die Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl.

Rechtsgrundlage § 31 Absatz 2 BauGB

Bekieste oder geschotterte Flächen (z.B. im straßenseitigen Grundstücksbereich vor Gebäuden) genügen nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen, wonach die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke wasseraufnahmefähig zu belassen oder herzustellen, zu begrünen oder zu bepflanzen sind. Manche Bebauungspläne enthalten auch spezielle, weiterreichende Regelungen (etwa Dachbegrünung). Die Begrünung baulicher Anlagen kann auch durch eine örtliche Gestaltungssatzung geregelt werden.

Rechtsgrundlage §§ 8 Absatz 1 BauO, 89 Absatz 1 Nr. 7 NRW 2018

Regelungen hierzu gibt es hierzu aus Gründen der Flugsicherheit. Die Grundsätze ergeben sich aus § 12 Luftverkehrsgesetz (LuftVG):

(1)    Bei Genehmigung eines Flughafens ist für den Ausbau ein Plan festzulegen. Dieser ist maßgebend für den Bereich, in dem die in den Absätzen 2 und 3 bezeichneten Baubeschränkungen gelten (Bauschutzbereich). Der Plan muss enthalten:

  1. die Start- und Landebahnen einschließlich der sie umgebenden Schutzstreifen (Start- und Landeflächen),
  2. die Sicherheitsflächen, die an den Enden der Start- und Landeflächen nicht länger als je 1000 Meter und seitlich der Start- und Landeflächen bis zum Beginn der Anflugsektoren je 350 Meter breit sein sollen,
  3. den Flughafenbezugspunkt, der in der Mitte des Systems der Start- und Landeflächen liegen soll,
  4. die Startbahnbezugspunkte, die je in der Mitte der Start- und Landeflächen liegen sollen,

die Anflugsektoren, die sich beiderseits der Außenkanten der
Sicherheitsflächen an deren Enden mit einem Öffnungswinkel von je 15 Grad anschließen; sie enden bei Hauptstart- und Hauptlandeflächen in einer Entfernung von 15 Kilometern, bei Nebenstart- und Nebenlandeflächen in einer Entfernung von 8,5 Kilometern vom Startbahnbezugspunkt.

(2)    Nach Genehmigung eines Flughafens darf die für die Erteilung einer Baugenehmigung zuständige Behörde die Errichtung von Bauwerken im Umkreis von 1,5 Kilometer Halbmesser um den Flughafenbezugspunkt sowie auf den Start- und Landeflächen und den Sicherheitsflächen nur mit Zustimmung der Luftfahrtbehörden genehmigen. Die Zustimmung der Luftfahrtbehörden gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der für die Erteilung einer Baugenehmigung zuständigen Behörde verweigert wird. Ist die fachliche Beurteilung innerhalb dieser Frist wegen des Ausmaßes der erforderlichen Prüfungen nicht möglich, kann sie von der für die Baugenehmigung zuständigen Behörde im Benehmen mit dem Bundesaufsichtsamt für Flugsicherung verlängert werden. Sehen landesrechtliche Bestimmungen für die Errichtung von Bauwerken nach Satz 1 die Einholung einer Baugenehmigung nicht vor, bedarf die Errichtung dieser Bauwerke der Genehmigung der Luftfahrtbehörde unter ausschließlich luftverkehrssicherheitlichen Erwägungen.

(3)    In der weiteren Umgebung eines Flughafens ist die Zustimmung der Luftfahrtbehörden erforderlich, wenn die Bauwerke folgende Begrenzung überschreiten sollen:

1. außerhalb der Anflugsektoren

a. im Umkreis von 4 Kilometer Halbmesser um den Flughafenbezugspunkt eine Höhe von 25 Metern (Höhe bezogen auf den Flughafenbezugspunkt),
b. im Umkreis von 4 Kilometer bis 6 Kilometer Halbmesser um den Flughafenbezugspunkt die Verbindungslinie, die von 45 Meter Höhe bis 100 Meter Höhe (Höhen bezogen auf den Flughafenbezugspunkt) ansteigt;

2. innerhalb der Anflugsektoren

  1. von dem Ende der Sicherheitsflächen bis zu einem Umkreis um den Startbahnbezugspunkt von 10 Kilometer Halbmesser bei Hauptstart- und Hauptlandeflächen und von 8,5 Kilometer bei Nebenstart- und Nebenlandeflächen die Verbindungslinie, die von 0 Meter Höhe an diesem Ende bis 100 Meter Höhe (Höhen bezogen auf den Startbahnbezugspunkt der betreffenden Start- und Landefläche) ansteigt,

c. im Umkreis von 10 Kilometer bis 15 Kilometer Halbmesser um den Startbahnbezugspunkt bei Hauptstart- und Hauptlandeflächen die Höhe von 100 Metern (Höhe bezogen auf den Startbahnbezugspunkt der betreffenden Start- und Landeflächen). Absatz 2 Satz 2 bis 4 gilt entsprechend.

(4) Zur Wahrung der Sicherheit der Luftfahrt und zum Schutz der Allgemeinheit können die Luftfahrtbehörden ihre Zustimmung nach den Absätzen 2 und 3 davon abhängig machen, dass die Baugenehmigung unter Auflagen erteilt wird.
 

Die Beseitigung baulicher Anlagen ist deren vollständiger oder teilweiser Abbruch.

In § 62 Absatz 3 Satz 1 BauO NRW 2018 wird aufgeführt, welche Vorhaben zur Beseitigung verfahrensfrei sind. Die Bauherrschaft kann beantragen, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird.

Im Übrigen ist die beabsichtigte Beseitigung folgender Anlagen mindestens einen Monat zuvor der Bauaufsichtsbehörde schriftlich durch die Bauherrin oder den Bauherrn anzuzeigen:

  • nicht freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 2 und 3
  • Gebäude der Gebäudeklassen 4 und 5

Bei nicht freistehenden Gebäuden muss durch eine berechtigte Person nach § 54 Absatz 4 BauO NRW 2018 beurteilt und im erforderlichen Umfang nachgewiesen werden, dass das Gebäude oder die Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist, während und nach der Beseitigung standsicher sind. Die Beseitigung ist, soweit notwendig, durch die qualifizierte Tragwerksplanerin oder den qualifizierten Tragwerksplaner zu überwachen.

Zu beachten ist, dass die Genehmigungsfreiheit nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen gestellt werden, entbindet. Es ist daher erforderlich, dass Sie vor Beseitigung weitere Fachämter mit einbeziehen und eventuell deren Auflagen erfüllen. Beispielsweise ist bei Beseitigung eines Baudenkmals zwingend eine denkmalrechtliche Erlaubnis einzuholen. Darüber hinaus sind das für Arbeitsschutz zuständige Dezernat der jeweiligen Bezirksregierung und die Bauberufsgenossenschaft in Kenntnis zu setzen. 

Zudem ist zu beachten, dass es eine grundsätzliche Pflicht gibt, den Abgang von Gebäuden dem Statistischen Landesamt zu melden, auch dann, wenn kein Genehmigungs- oder Anzeigeverfahren bei der Bauaufsichtsbehörde durchzuführen ist. Den Erhebungsbogen für den Bauabgang können Sie hier herunterladen.

Rechtsgrundlage § 62 Absatz 3 BauO NRW 2018

Darunter versteht man die Beschreibung eines Gewerbes bzw. einer gewerblichen Anlage oder eines landwirtschaftlichen Betriebs als Ergänzung der Baubeschreibung und den Bauzeichnungen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. Diese muss u. a. Angaben enthalten über die Art und Ausstattung des Gewerbes, die Betriebszeiten, die Beschäftigten und die Abfallbeseitigung. Die Betriebsbeschreibung stellt bei einem Bauantrag von gewerblichen Anlagen oder einem Antrag auf Nutzungsänderung gewerblicher Flächen grundsätzlich eine wesentliche Bauvorlage dar und ist den weiteren Bauvorlagen beizufügen. Hierfür sind zwingend die amtlichen Vordrucke nach der VV zur BauPrüfVO zu nutzen.

Rechtsgrundlage § 5 Absatz 2 BauPrüfVO

Der Schutz von Menschen, Tieren und Sachen vor den Folgen eines Brandes ist das wesentliche Schutzziel des Bauordnungsrechts.

Aufgabe des vorbeugenden Brandschutzes ist dabei die Verhinderung der Brandentstehung und die Begrenzung von Brandschäden durch eine entsprechende Planung von Gebäuden.

Aufgabe des abwehrenden Brandschutzes ist die Schadensbegrenzung durch Rettungsmaßnahmen und Löscharbeiten der Feuerwehr.

Brandschäden entstehen nicht nur durch das Feuer, sondern zu einem sehr großen Teil durch die Einwirkung des Brandrauches. Dieser ist heute wegen der Verwendung zahlreicher Kunststoffe oftmals hochgiftig und damit für Menschen eine weit größere Gefahr als das Feuer selbst.

Der Umfang und die Art der erforderlichen Vorkehrungen hängen von der Größe des Gebäudes, seiner Nutzung und seiner Lage ab.

Rechtsgrundlage §§ 14, 26 ff. BauO NRW

Ein Brandschutzkonzept ist eine zielorientierte Gesamtbewertung des baulichen und abwehrenden Brandschutzes und ist als wesentliche Bauvorlage einem Bauantrag für einen großen Sonderbau (vgl. Große Sonderbauten) zwingend einzureichen. Der Inhalt des Konzepts ist in einem schriftlichen Erläuterungsbericht zu formulieren und durch zeichnerische Darstellung der baulichen Anforderungen unter Angabe der technischen Anforderungen zu ergänzen. Der notwendigen inhaltlichen Angaben sind der BauPrüfVO zu entnehmen.

Rechtsgrundlagen § 9 BauPrüfVO in Verbindung mit § 54 Absatz 3, § 70 Absatz 2 BauO NRW 2018

Mit diesem Wert wird das Volumen eines Gebäudes in Kubikmetern dargestellt. Grundlage der Berechnung ist die Deutsche Industrienorm DIN 277.

D

Denkmäler sind Sachen, Mehrheiten von Sachen und Teile von Sachen, an deren Erhaltung und Nutzung ein öffentliches Interesse besteht. Baudenkmale sind insbesondere bau- oder kulturhistorisch bedeutsame Gebäude, die in der Denkmalliste eingetragen Der besondere Erhaltenswert eines Denkmals ist begründet entweder durch seine herausragende architektonische Gestaltung, seine besondere städtebauliche Lage oder ganz allgemein durch seinen geschichtlichen Wert. Die Kriterien für ein Denkmal gibt das Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler im Lande Nordrhein-Westfalen (Denkmalschutzgesetz - DSchG) vor.

Rechtsgrundlage § 2 DSchG

Gemeinden können verschiedene Arten von baurechtlichen Satzungen erlassen. Diese Satzungen können u. a. die Zulässigkeit von Bauvorhaben begründen, Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen stellen oder die Möglichkeit von baulichen Änderungen oder Nutzungsänderungen einschränken.

Rechtsgrundlage § 5 DSchG

Denkmalbereiche werden durch Satzung der Gemeinde, die der Genehmigung der Oberen Denkmalbehörde bedarf, unter Schutz gestellt. Mit der Unterschutzstellung unterliegt der Denkmalbereich den Vorschriften Denkmalschutzgesetzes. Veränderungen eines Denkmales unterliegen der besonderen denkmalrechtlichen Erlaubnispflicht durch die Untere Denkmalbehörde.

Rechtsgrundlage § 9 DSchG

E

Wenn für ein Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt und dort kein Bebauungsplan gilt, muss sich ein Bauvorhaben in die nähere Umgebung einfügen. Die vorhandene Bebauung bildet den Maßstab dafür. Wichtige Kriterien sind unter anderem die geplante Art der baulichen Nutzung, die Trauf- und Firsthöhe, das Volumen des geplanten Gebäudes und die bebaute Fläche. Auch die Bauweise spielt eine Rolle (offen oder geschlossen).

Rechtsgrundlage § 34 BauGB

Zäune und Gitter im Innenbereich sind bis zu einer Höhe von zwei Metern genehmigungsfrei, darüber hinaus bedarf es einer (Bau-)Genehmigung. Im Außenbereich gelten besondere Vorschriften. In Bebauungsplänen können Art und Maß von Hecken und Einfriedigungen weitergehend geregelt sein. Zu beachten sind auch die entsprechenden Regelungen des Nachbarrechtsgesetz NRW.

Rechtsgrundlage § 62 Absatz 1 Nummer 7 BauO NRW 2018

Der Energieausweis, früher auch Energiepass genannt, informiert Eigentümer, Käufer oder Mieter über die Energieeffizienz eines Gebäudes. Bereits seit 2002 muss für jeden Neubau ein Energieausweis ausgestellt werden, welcher der Bauaufsichtsbehörde auf Verlangen vorzulegen ist. Seit 2008 gilt eine ähnliche Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises mit Modernisierungsempfehlungen auch für Bestandsgebäude, jedoch nur dann, wenn das Gebäude verkauft oder vermietet werden soll. Der Energieausweis ist Kauf- oder Mietinteressenten zugänglich zu machen und hat eine Gültigkeit von 10 Jahren. Der Ausweis soll lediglich einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen; der tatsächliche Energieverbrauch und die entsprechenden Energiekosten lassen sich hieraus nicht ableiten.

Vgl. Erschließung.

Zur Entwässerung gehört grundsätzlich die Behandlung des Niederschlagswassers und die Beseitigung des Schmutzwassers. Seit der Novelle der Landesbauordnung im Jahr 1996 wird kein separates Entwässerungsgesuch mehr verlangt. Zu einem Bauantrag werden nur noch einige Angaben benötigt, die im Lageplan erläutert werden und die dazu dienen die Erschließungssicherheit zu überprüfen. Die Verantwortung für die Grundstücksentwässerung liegt bei der Bauherrschaft und den am Bau beteiligten Personen. Informationen zur Einleitung von Schmutz- und Niederschlagswasser in die öffentliche Kanalisation erhalten Sie bei örtlich zuständigen Wasserbehörden oder -gesellschaften. Der Verbleib des Niederschlagswassers auf dem Grundstück stellt häufig eine Einleitung ins Grundwasser, also einem Gewässer dar, die einer wasserrechtlichen Erlaubnis durch die zuständige Wasserbehörde bedarf.

Der Entwurfsverfassende ist nach der Landesbauordnung derjenige, der für ein Bauvorhaben den Entwurf mit den zugehörigen Planungsunterlagen anfertigt oder unter seiner Leitung anfertigen lässt sowie dafür sorgt, dass geeignete Fachplaner herangezogen werden und dass deren Fachentwürfe auf den Entwurf für ein Bauvorhaben abgestimmt sind. Er bereitet das Vorhaben in seiner Gesamtheit vor und ihm obliegt als Hauptverantwortlicher die Koordination der Fachentwürfe.

Grundsätzlich kommen Architektinnen, Architekten, Bauingenieurinnen oder Bauingenieure als Entwurfsverfassende in Frage.

Für genehmigungsbedürftige Bauvorhaben sowie bei der Beseitigung von Anlagen hat die Bauherrschaft Entwurfsverfassende zu beauftragten, soweit sie nicht selbst zur Erfüllung der Verpflichtungen geeignet ist.

Für bestimmte Bauvorhaben zur Errichtung und Änderung von Gebäuden müssen Entwurfsverfassende zusätzlich eine Bauvorlageberechtigung nachweisen (vgl. Bauvorlageberechtigung)

Rechtsgrundlagen §§ 54, 67 BauO NRW 2018

Jede Gemeinde hat die Möglichkeit für besondere Gebiete eine Erhaltungssatzung zu beschließen. Diese Gebiete sind üblicherweise gekennzeichnet durch eine Vielzahl von Gebäuden, die allein oder zusammen mit anderen Häusern das Ortsbild prägen oder von besonderer städtebaulicher, stadt- oder baugeschichtlicher Bedeutung. Um dieses Gesamtbild zu erhalten, ist ein besonders sorgfältiger Umgang mit den einzelnen Bauten erforderlich. Der Abbruch solcher Gebäude und die Änderung ihrer äußeren Gestaltung bedürfen auch dann einer Genehmigung, wenn sie nach „normalem" Baurecht genehmigungsfrei wären, z. B. ein neuer Fassadenanstrich oder die Neueindeckung des Daches. Auch die Möglichkeit und die gestalterischen Voraussetzungen der Zulassung von Neubauten werden durch eine solche Satzung geregelt.

Rechtsgrundlage §§ 172 ff BauGB in Verbindung mit § 89 Absatz 1 BauO NRW 2018

Bei nicht fristgerechter Erfüllung einer ordnungsrechtlichen Forderung oder in Fällen eines sofortigen Abhilfe Erfordernisses wird ein Dritter behördlich beauftragt, in der Regel auf Kosten der Ordnungspflichtigen die Forderung zu erfüllen.

Rechtsgrundlagen §§ 10 VwVG

Die Erschließung umfasst all diejenigen Maßnahmen, die zu treffen sind, bevor ein Grundstück bebaut werden kann. Dazu zählt der Bau von Straßen, die Verlegung von Leitungen für Wasser, Strom, Gas und Kanalisation. Die Bebauung eines Grundstückes ist nur zulässig, wenn die Erschließung gesichert ist. Die Erschließungsanlagen müssen spätestens bis zum Beginn der Nutzung des Gebäudes fertiggestellt sein.

Rechtsgrundlagen §§ 30-35 BauGB in Verbindung mit § 4 BauO NRW 2018

F

Der Feuerwiderstand oder die Feuerwiderstandsklasse steht für die Dauer, wie lange ein Bauteil im Falle eines Brandes in der Lage ist, seine Funktion beizubehalten. Je nach Dauer des Widerstandes werden die Baustoffe klassifiziert zwischen nicht brennbar, schwerentflammbar und normalentflammbar. Die Bauteile werden unterschieden in feuerbeständige, hochfeuerhemmende und feuerhemmend (früher F30 und F90).

Rechtsgrundlage § 26 BauO NRW 2018

Ein Dachfirst ist die meist waagerechte obere Kante eines Daches. Die Höhe dieser Kante über dem Gelände nennt man Firsthöhe. Einige Bebauungspläne legen Firsthöhen fest, sie sind außerdem ein Einfügungskriterium in Bereichen, in denen es keinen qualifizierten Bebauungsplan gibt.

Es handelt sich um die Fläche, auf der ein Bauwerk steht. Diese Fläche gilt dann als 'überbaut'.

In einem Flächennutzungsplan (FNP) stellt die Gemeinde die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung und die daraus resultierende Bodennutzung für das gesamte Gemeindegebiet in ihren Grundzügen dar. Sie ist an den vorhersehbaren Bedürfnissen der Gemeinde auszurichten. Der Flächennutzungsplan bildet die Grundlage und setzt den Rahmen für die aus ihm zu entwickelnden Bebauungspläne.

Weitere Information erhalten Sie unter der Rubrik Bauleitplanung und dort unter „Flächennutzungsplan“.

Rechtsgrundlage  §§ 5-7 BauGB

Fliegende Bauten sind bauliche Anlagen, die geeignet und dazu bestimmt sind, wiederholt an verschiedenen Orten auf- und abgebaut zu werden. Zum Beispiel gelten Zelte oder Karusselle als Fliegende Bauten. Die Standzeit der Fliegenden Bauten darf grundsätzlich maximal drei Monate betragen.

Die meisten Fliegenden Bauten bedürfen vor der erstmaligen Inbetriebnahme einer Ausführungsgenehmigung, die an jedem Ort die Grundlage für eine Gebrauchsabnahme der aufgebauten Anlagen durch das Bauordnungsamt bildet. Einige Fliegende Bauten, von denen erfahrungsgemäß keine Gefahren ausgehen, bedürfen bis zu einer gewissen Größe keiner Ausführungsgenehmigung, und damit auch keiner Gebrauchsabnahme an jedem Aufstellort.

Es ist zu beachten, dass in Nordrhein-Westfalen in bestimmten Fällen eine Gebrauchsabnahme erforderlich wird.

Die Gebrauchsabnahme ist zwingend erforderlich bei:

  • technisch schwierigen Bauten (zum Beispiel schnell laufende Karusselle, Fahrgeschäfte)
  • Zelten ab einer Größe von 75 m²,
  • Tribünen.

Ohne Abnahme ist eine Benutzung nicht gestattet. Für die Gebrauchsabnahme wird eine Gebühr erhoben.

Rechtsgrundlage § 78 BauO NRW 2018

Eine Flurkarte enthält möglichst genaue Darstellungen der Bebauungs- und Besitzverhältnisse sowie der Flureinteilung. Sie enthält Grenzpunkte, Grenzen und Nummern der Flurstücke, Gebäudeumrisse, Namen sowie oft auch Angaben zur Bodennutzung. Ein Auszug aus der Flurkarte ist dem Bauantrag in den meisten Fällen beizufügen.

Die Flurkarten sind inzwischen in Deutschland vollständig durch die Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) abgelöst worden und damit als historisch anzusehen.

Eine Liegenschaftskarte, die einem Bauantrag zuzufügen ist, darf nicht älter als ein halbes Jahr sein.

Freistehend sind Gebäude, wenn sie nicht an andere Gebäude oder eine Grundstücksgrenze angebaut sind. Gebäude die an eine Grundstücksgrenze gebaut sind oder werden, gelten nur dann als freistehend, wenn an das Gebäude nicht angebaut werden kann oder darf. Um freistehende Gebäude handelt es sich auch dann, wenn Nebenanlagen und Garagen angebaut sind, die nach § 6 Absatz 8 BauO NRW 2018 in den Abstandsflächen zulässig sind und selbst keine eigenen Abstandsflächen auslösen.

Vgl. Genehmigungsfreistellung

G

Wenn die Errichtung von Garagen im Zusammenhang mit der Errichtung von Gebäuden erfolgt, ist grundsätzlich eine Baugenehmigung erforderlich. Carports sind insofern Garagen gleichgeordnet. Einzelne Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Brutto-Grundfläche bis zu 30 m², außer im Außenbereich, sind genehmigungsfrei. Vorhandene Garagen werden hinzugerechnet. Die Genehmigungsfreiheit gilt nicht für die ggf. notwendig werdende Gehwegüberfahrt.

Ab einer bestimmten Größe bzw. Anzahl von Stellplätzen gelten für Garagen besondere Anforderungen die sich aus der Sonderbauverordnung ergeben.

Eine Gaube ist eine Konstruktion auf einem geneigten Dachstuhl, um ein senkrechtes Fenster einzubauen. Für den nachträglichen Einbau von Gauben, z. B. im Zuge eines Dachgeschossausbaus, ist grundsätzlich eine Baugenehmigung erforderlich, es sei denn, es handelt sich um ein genehmigungsfreies Wohngebäude.

Vgl. Genehmigungsfreistellung

Gebäude werden abhängig von ihrer Größe, bzw. Höhe und abhängig davon, ob sie freistehen oder angebaut sind, in die Gebäudeklassen 1 bis 5 eingeteilt.

1. Gebäudeklasse 1:

a) freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m² und

b) freistehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude und Gebäude vergleichbarer Nutzung,

2. Gebäudeklasse 2:

Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m²,

3. Gebäudeklasse 3:

sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m,

4. Gebäudeklasse 4:

Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m² in einem Geschoss sowie

5. Gebäudeklasse 5:

sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude.

 

Rechtsgrundlage § 2 Absatz 3 BauO NRW 2018

Die Berechnung und anschließende Festsetzung der Gebühren basiert auf gesetzlichen Vorgaben des Landes Nordrhein-Westfalen.

Das Gebührengesetz für das Landes Nordrhein-Westfalen vom 23.08.1999 bildet die Grundlage für die Erhebung von Gebühren. Gegenstand des Gebührengesetzes sind die Kosten, die als Gegenleistung für die besondere öffentlich-rechtliche Verwaltungstätigkeit (Amtshandlung einer Behörde) des Landes, der Gemeinde, der Gemeindeverbände und der sonstigen unter der Aufsicht des Landes stehenden juristischen Personen des öffentlichen Rechts in Form von Verwaltungsgebühren erhoben werden.

Die Landesregierung erlässt für die einzelnen Amtshandlungen Gebührensätze, die in Gebührenordnungen bestimmt sind. Die Kodifizierung der Gebührentatbestände und deren Gebührensätze erfolgt in der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung für das Land NRW.

Die Gebührenhöhe einer Baugenehmigung hängt vom Einzelfall ab, beträgt jedoch mindestens 50 Euro. Sie wird auf Basis der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (AVerwGebO NRW) errechnet und hängt unter anderem vom Rauminhalt und dem Rohbauwert Ihres Vorhabens ab. Bei Neuerrichtungen oder Erweiterungen wird folgende Formel angewendet:

  • Rohbauwert (Tabelle Z 201, Anlage 1) x umbauter Raum (Bruttorauminhalt in Kubikmeter) x sechs, zehn oder dreizehn Tausendstel (je nach Gebäudeart).
  • Baulasten, Befreiungen, Abweichungen, Beteiligung weiterer Ämter und Anderes werden gesondert berechnet.
  • Maßgeblich ist in der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung die Tarifstelle 2, Teil I und II.

Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie die Baustoffe oder Bauleistungen besonders günstig erhalten: Bemessungsgrundlage sind landeseinheitliche Rohbauwerte!

Rechtsgrundlage GebG NRW, AVerwGebO NRW

Geländeoberfläche ist die Fläche, die sich aus der Baugenehmigung oder den Festsetzungen des Bebauungsplans ergibt, im Übrigen die natürliche Geländeoberfläche.

Rechtsgrundlage § 2 Absatz 4 BauO NRW 2018

Die Errichtung von bestimmten Gebäuden bedarf keiner Baugenehmigung, sondern unterliegt der sogenannten „Genehmigungsfreistellung“. Die Genehmigungsfreistellung ist nicht zu verwechseln mit dem Verfahren für „genehmigungsfreie Bauvorhaben“ (vgl. genehmigungsfreie Bauvorhaben)

Hierzu gehören in erster Linie Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 sowie jeweils deren Nebengebäude und Nebenanlagen. Voraussetzung ist, dass diese Anlagen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans errichtet werden soll, dessen Festsetzungen einhält, die Erschließung gesichert ist und keine Ausnahme, Befreiung oder Abweichung erforderlich wird.

Anders als bei anderen Bauvorhaben, hat die Bauherrschaft die erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde einzureichen. Die Gemeinde wiederum legt, soweit sie nicht selbst Bauaufsichtsbehörde ist, eine Fertigung der unterlagen der Bauaufsichtsbehörde vor. Bei Nichtvorliegen der Voraussetzungen und in gegründeten Einzelfällen kann die Gemeinde erklären, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

Die Verfahrensfreiheit bedeutet jedoch lediglich, dass kein Genehmigungsverfahren durchlaufen werden muss. Sie entbindet jedoch nicht von der Einhaltung der öffentlichen Vorschriften, die vorgeben wie, wo und was man bauen darf. Vorschriften, die z.B. Regelungen zu Abstandsflächen, Standsicherheit, Brandschutz etc. treffen, müssen stets eingehalten werden. Auch das Bauplanungsrecht ist einzuhalten. Bauherren müssen sich daher auch bei genehmigungsfreien Anlagen oder freigestellten Vorhaben vorher über das geltende öffentliche Recht informieren und dieses bei der Durchführung ihres Bauvorhabens beachten.

Rechtsgrundlage § 63 BauO NRW 2018

siehe verfahrensfreie Bauvorhaben

Beschreibt das Verhältnis der Bruttogeschossfläche zur Grundstücksgröße. Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Geschossfläche (Gesamtfläche aller Vollgeschosse) je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist. Liegt kein Bebauungsplan vor, spielt die Geschossflächenzahl keine Rolle, sondern es wird die Einfügung nach § 34 BauGB in die vorhandene Bebauung beurteilt.

Rechtsgrundlage § 20 BauNVO

Gemeinden können u. a. Vorschriften zur äußeren Gestaltung von Gebäuden erlassen. Diese können Bestandteile von Bebauungsplänen sein oder als isolierte Satzungen auch für außerhalb von Bebauungsplänen gelegene Siedlungsgebiete sein.

Rechtsgrundlage § 89 Absatz 1 BauO NRW 2018

Garagen mit einer mittleren Wandhöhe von bis zu 3 m über der Geländeoberfläche sind an der Grenze ohne eigene Abstandsflächen sowie in den Abstandsflächen eines Gebäudes bis max. 9 m Länge entlang einer Grundstücksgrenze und max. 15 m zu allen Grundstücksgrenzen zulässig.

Rechtsgrundlage § 6 Absatz 8 Nummer 1 BauO NRW 2018

Siehe "Sonderbau"

Durch eine Grunddienstbarkeit wird das Recht begründet, vom Eigentümer des belasteten Grundstücks ein Dulden oder Unterlassen einzelner Maßnahmen oder Handlungen zu verlangen.

Beispiele für Grunddienstbarkeiten sind: Wegerechte, Durch- und Zufahrtsrechte. Bei dieser grundbuchlichen Sicherung handelt es sich um ein rein privatrechtliches Sicherungsinstrument. Eine grundbuchliche Sicherung ist zur Sicherung bauordnungsrechtlicher Anforderungen alleine in aller Regel nicht ausreichend (vgl. Baulast).

Rechtsgrundlage § 1018 BGB

Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die GRZ gibt keine Hinweise auf die Lage der bebaubaren Fläche. Es kann aufgrund baurechtlicher Bestimmungen, welche die überbaubare Grundstücksfläche festlegen (Baugrenze, Baulinie, Bebauungstiefe), sogar möglich sein, dass die zulässige GRZ nicht ausgeschöpft werden kann. Für die Berechnung der Grundflächenzahl (Versiegelungszahl) ist die Einordnung der Flächen in die sogenannte GRZ I und GRZ II von Bedeutung.

Rechtgrundlage § 19 BauNVO

I

Hier geht es um den Schutz von Menschen, Tieren und Pflanzen, des Bodens, des Wassers, der Erdatmosphäre sowie Kultur- und sonstige Sachgütern vor einwirkenden Luftverunreinigungen, Geräuschen, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnlichen Umwelteinwirkungen.

Auch in Baugenehmigungsverfahren wird ggf. geprüft, ob von einem Vorhaben schädliche oder störende Emissionen ausgehen oder ob entsprechende Schutzvorkehrungen für das geplante Vorhaben erforderlich sind.

Verschiedene, erheblich emittierende Anlagen unterliegen ferner einem gesonderten Zulassungsrecht. Die hier erforderlichen Genehmigungen werden durch die zuständigen Behörden nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) und die Oberen Bauaufsichtsbehörden erteilt.

Rechtsgrundlage § 61 Absatz 1 Nr. 8 BauO NRW 2018

Das Baugesetzbuch definiert den „unbeplanten“ Innenbereich als die „im Zusammenhang bebauten Ortsteile“, für die es keinen „qualifizierten“ Bebauungsplan gibt. Im Innenbereich darf grundsätzlich gebaut werden, wenn sich das geplante Bauwerk in die nähere Umgebung einfügt und seine Erschließung gesichert ist.

Rechtsgrundlage § 34 BauGB

K

Kampfmittel sind Bomben, Munition und Munitionsteile (z. B. Patronen, Granaten). Auch Jahrzehnte nach Ende des 2.Weltkrieges werden fast täglich bei Erdarbeiten Kampfmittel gefunden.

Im Baurecht ist geregelt, dass Grundstücke für bauliche Anlagen geeignet sein müssen. Das Bauaufsichtsamt fordert im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens den Nachweis über die Kampfmittelfreiheit. Nachweispflichtig sind grundsätzlich die Bauantragstellenden!

Im Rahmen eines Bauantrages (Ausnahme: Einfaches Genehmigungsverfahren) prüft die Bauaufsicht, ob das Grundstück in einer Kampfmittelverdachtsfläche liegt und beteiligt den Kampfmittelbeseitigungsdienst.

Wenn Sie beabsichtigen, auf Ihrem Grundstück eine Baumaßnahme durchzuführen, können Sie Ihr Grundstück auch unabhängig von einer Bauantragstellung auf Kampfmittelverdacht untersuchen lassen. Dies bedeutet im Rahmen der eigentlichen Antragstellung einen erheblichen Zeitvorteil.

Es handelt sich dabei um einen Auszug aus dem Katasterwerk. Andere Ausdrücke sind Flurkarte oder Liegenschaftskarte oder auch Auszug aus der Liegenschaftskarte.

Beim Bau eines Gebäudes mit mehr als drei Wohnungen muss eine Spielfläche für Kleinkinder bereitgestellt werden. Dies gilt nicht, wenn in unmittelbarer Nähe eine Gemeinschaftsanlage oder ein sonstiger für die Kinder nutzbarer Spielplatz geschaffen wird oder vorhanden oder ein solcher Spielplatz wegen der Art und der Lage der Wohnung nicht erforderlich ist. Bei bestehenden Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen kann die Herstellung von Spielplätzen für Kleinkinder verlangt werden, wenn dies die Gesundheit und der Schutz der Kinder erfordern.

Viele Gemeinden haben Kinderspielplatzsatzungen erlassen, die Anforderungen an Größe, Lage und Beschaffenheit der Kinderspielplätze stellen. Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde.

Öffentliche Spielplätze unterliegen nicht diesen Regelungen.

Rechtsgrundlage § 8 Absatz 2, § 89 Absatz 1 Nr. 3 BauO NRW 2018

Siehe "Sonderbau"

L

Folgende Lageplantypen sind zu unterscheiden:

  • Amtlicher Lageplan (Lageplan, der durch die Katasterbehörde oder Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur*innen angefertigt wird,
  • VI-Plan (Lageplan, der durch Vermessungsingenieur*innen angefertigt wird)
  • Einfacher Lageplan (Lageplan, der durch Entwurfsverfasser*innen, z.B. Architekt*innen angefertigt wird)

Wann ist welcher Lageplan erforderlich?

Die Art des Lageplans wird in den Erläuterungen zu den jeweiligen Bauantragsarten genannt. Ein amtlicher Lageplan ist in solchen Fällen erforderlich, in denen

  • die Grenzen des Baugrundstücks im Sinne des § 19 Absatz 1 VermKatG nicht festgestellt sind. Dies liegt vor, wenn die Lage der Grundstücksgrenzen nicht eindeutig und zuverlässig ermittelt sind oder das Ergebnis der Grenzermittlung nicht von den Beteiligten (Grundstückseigentümer*innen oder Inhaber*innen grundstücksgleicher Rechte) anerkannt wurden bzw. als anerkannt gelten,
  • die Grenzen des Baugrundstückes und die vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Baugrundstück und den angrenzenden Grundstücken so vermessen sind, dass für die Grenzpunkte Koordinaten in einem einheitlichen System nicht ermittelt werden können,
  • auf dem Baugrundstück oder den angrenzenden Grundstücken Grenzüberbauungen vor liegen,
  • auf dem Baugrundstück oder den angrenzenden Grundstücken eine Baulast ruht oder
  • er beantragt wird

Der Lageplan muss durch Vermessungsingenieur*innen (VI-Plan) angefertigt werden, wenn besondere Grundstücksverhältnisse vorliegen, insbesondere in Folge unübersichtlicher Grenzverläufe durch Grenzvorsprünge oder Grenzknicke und sonstige Voraussetzungen für einen ÖbVI-Plan nicht vorliegen.

In allen anderen Fällen kann der Lageplan auch durch Entwurfsverfasser*innen (Architekt*innen) angefertigt werden.

Was muss dem Lageplan zu entnehmen sein?

Soweit dies für die Entscheidung über das Bauvorhaben erforderlich ist, muss der Lageplan eine Vielzahl von Angaben enthalten, die in der Bauprüfverordnung geregelt und nachzulesen sind.

Welche Angaben für die Beurteilung des Bauvorhabens durch die Bauaufsichtsbehörde erforderlich sind, wissen Ihre Entwurfsverfasser*innen. Diese wissen auch, ob für Ihr Bauvorhaben der Lageplan von Vermessungsingenieur*innen oder ein amtlicher Lageplan benötigt wird.

Rechtsgrundlage §§ 3, 17, 18 BauPrüfVO

Siehe Bauordnung

Im Liegenschaftskataster werden für das Landesgebiet flächendeckend sämtliche Flurstücke und Gebäude in ihrer exakten Lage auf der Erdoberfläche nachgewiesen. Dieser Nachweis besteht aus umfangreichen Archiven sowie einer Datenbank, aus der jederzeit Auszüge erstellt werden können - auch in Form von Karten (siehe auch Katasterkarte). Das Liegenschaftskataster ergänzt das Grundbuch und dient der Eigentumssicherung.

Gemeint ist die Distanz zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Unterkante der Decke eines Raumes im Zustand der Nutzung. Berücksichtigt werden dabei also auch alle Beläge, die auf Decke oder Fußboden aufgebracht sind oder werden sollen.

Dabei geht es um die Höhe oder Breite eines Raumes, ebenso im Zustand der Nutzung (siehe lichte Raumhöhe).

Es handelt sich um eine Flurkarte. Andere Ausdrücke sind Katasterkarte oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster.
Vgl. Flurkarte

M

Das Maß der baulichen Nutzung bestimmt, inwieweit ein Grundstück für Bebauungen ausgenutzt werden darf. Bestimmungsgrößen sind die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl, die Anzahl der Geschosse und die Höhe der baulichen Anlagen. Zu beachten ist, dass es gewisse Betrachtungsunterschiede beim Maß der baulichen Nutzung gibt, je nachdem, ob es um ein Bauvorhaben in einem Bereich mit oder ohne Bebauungsplan geht.

Rechtsgrundlage §§ 16 - 21 BauNVO

N

Nachbarn sind Eigentümer sowie Erbbauberechtigte umliegender Grundstücke. Mieter sind keine Nachbarn im Sinne des öffentlichen Baurechts.

Vgl. Angrenzer

Das Nachbarrecht regelt als privatrechtliches Nachbarrecht die Rechtsverhältnisse der Grundstückseigentümer untereinander. Die Grundlagen dafür bilden zum einen bundesrechtliche Vorschriften (§§ 906 ff BGB), zum anderen landesrechtliche Bestimmungen, z. B. die Nachbarrechtsgesetze der Bundesländer. Geregelt werden u. a. vom Nachbargrundstück ausgehende Immissionen, der Grenzabstand von Gebäuden und Pflanzen, die Einfriedung, das Hammerschlags- und Leiterrecht sowie das Fenster- und Lichtrecht.

Das öffentliche Nachbarrecht ist geregelt im Bau- bzw. Bauplanungsrecht, namentlich in den Bauordnungen der Bundesländer und ist reduziert auf die dort beschriebenen Inhalte, insbesondere Abstands- und Immissionsrecht. Die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen legen dem Eigentümer gewisse Duldungspflichten auf oder verlangen von ihm teilweise eigene Einwirkungen auf sein Grundstück.

Nebenanlagen sind solche Anlagen, die einem Gebäude dienend zu- oder untergeordnet sind wie z. B. Garagen, Gewächs- und Gartenhäuser, Zugänge, Zufahrten, Terrassen, Kinderspielflächen, Einfriedungen, Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen auf dem Grundstück, Abfallbehälterstandplätze, Abstellplätze für Fahrräder.

Dies ist die Abkürzung für Normalhöhennull, einem amtlichen Höhenbezugssystem für Deutschland. Die Höhe 0,00 entspricht, vereinfacht gesagt, der Höhe über dem Meeresspiegel. Die Normalhöhennull ist der Nachfolger für Normalnull. Bei NHN wird, anders als bei NN, das Schwerefeld der Erde zur Bestimmung der Höhe eines Punktes über Meeresniveau einbezogen. Die Höhenangaben erfolgen in Metern.

Normalnull ist die veraltete Bezeichnung für die Höhe eines Punktes über dem Meeresspiegel. Sie wurde 1992 durch Normalhöhennull abgelöst, ist dennoch weiterhin gebräuchlich.

Mit einer Baugenehmigung wird regelmäßig auch festgelegt, für welche Nutzung(en) die Baugenehmigung gilt (z.B. Wohnen, Autowerkstatt). Eine Nutzungsänderung ist die Änderung der (genehmigten) Benutzungsart oder die Änderung der Zweckbestimmung einer baulichen Anlage. Soll die bauliche Anlage künftig anders genutzt werden, muss für die geplante neue Nutzungsart in den meisten Fällen auch eine neue Genehmigung eingeholt werden. Dies ist unabhängig von baulichen Veränderungen, da sich durch die bloße Änderung der Nutzung beispielsweise auch betriebliche Anforderungen ändern können.

Bei ungenehmigten oder ungenehmigt vorzeitigen Nutzungen kann eine Nutzungsuntersagung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde verfügt werden.

O

Die Bauaufsichtsbehörde hat die Aufgabe, Gefahren für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung abzuwehren sowie Störungen für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung zu beseitigen, welche durch Verstöße gegen baurechtliche Bestimmungen hervorgerufen werden.

Werden Verstöße festgestellt, die ein Einschreiten erforderlich machen, ergeht gegen die Verantwortlichen oder auch die Inhaber*innen der tatsächlichen Gewalt, etwa Mieter*innen, in der Regel eine Anhörung. Diese haben dann Gelegenheit, sich hierzu zu äußern. Sollte der Verstoß nicht behoben oder beseitigt werden, ergeht gegen die Verhaltensstörer*innen im Sinne des Ordnungsbehördengesetzes eine Ordnungsverfügung, mit der eine konkrete Forderung (ein Tun, Dulden oder Unterlassen) Es stehen unterschiedliche Ordnungsmittel zur Verfügung. Gegen derartige Ordnungsverfügungen, Zwangsmittelandrohungen und Zwangsmittelfestsetzungen kann der Rechtsweg (Klage vor dem Verwaltungsgericht) beschritten werden.

Rechtsgrundlagen § 58 BauO NRW 2018 in Verbindung mit §§ 12 und 14 OBG

Eine Ordnungswidrigkeit ist eine bußgeldbewehrte Verletzung von Gesetzesvorschriften. Auch verschiedene Regelverstöße aus dem Bereich des Bauordnungsrechtes stellen Ordnungswidrigkeiten dar und können mit einer Geldbuße von bis zu einhunderttausend Euro, in einzelnen Fällen bis zu fünfhunderttausend Euro, geahndet werden. Der Katalog der Ordnungswidrigkeiten ist sehr umfangreich. Er reicht von Ahndungsmöglichkeiten bei Verwendung unzulässiger Baustoffe, über verschiedene Verfahrensverstöße (Unterlassung der Bauanzeigen) bis hin zur Sanktionierung von bautechnischen Verstößen.

Rechtsgrundlage § 86 BauO NRW 2018

P

Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde vorzubereiten und zu leiten. Zur Bauleitplanung gehören Flächennutzungspläne und Bebauungspläne. Mehr erfahren Sie unter „Informationen zur Bauleitplanung“.

Das Planungsrecht ist im Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt; es handelt sich um Bundesrecht.

R

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat die unmittelbare besitzhabende Person sicherzustellen, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst..

Rechtsgrundlage § 47 Absatz 3 BauO NRW 2018

Die referenzielle Baugenehmigung wurde mit der neuen Landesbauordnung 2018 eingeführt. Das Verfahren kann zum Tragen kommen, wenn beabsichtigt ist, mehrere gleiche Gebäude im Geltungsbereich eines sog. qualifizierten Bebauungsplans oder eines Vorhaben- und Erschließungsplans zu errichten.

Es muss, wenn alle Voraussetzungen vorliegen nur für das sog. Referenzgebäude eine Baugenehmigung im einfachen Verfahren erteilt werden, für die anderen Gebäude, die sog. Bezugsgebäude, wird der Eintritt der Genehmigung fingiert. Es ist dann lediglich eine Anzeige erforderlich. Im Unterschied zum Freistellungsverfahren ist die referenzielle Baugenehmigung bspw. nicht auf bestimmte Gebäudeklassen beschränkt. Die Gemeinde hat auch nicht die Möglichkeit, die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens für alle Gebäude zu verlangen.

Rechtsgrundlage § 66 Absatz 5 -7 BauO NRW 2018, § 30 Absatz 1 und 2 BauGB

S

Alle Gebäude müssen einen ihrer Lage und Nutzung entsprechenden Schallschutz haben. Geräusche, die von ortsfesten Einrichtungen in baulichen Anlagen oder auf Baugrundstücken ausgehen, sind so zu dämmen, dass Gefahren oder unzumutbare Belästigungen nicht entstehen. Für den Schallschutz gibt es staatlich anerkannte Sachverständige, die die Planung in diesem Bereich übernehmen.

Rechtsgrundlage § 15 Absatz 2 BauO NRW 2018

Der Schnitt ist die Zeichnung eines Gebäudes, bei der innenliegende Bauteile sichtbar gemacht werden, die von außen sonst nicht erkennbar, gleichwohl für die Beurteilung der statischen und brandschutztechnischen Bauwerksanforderungen erforderlich sind.

Aus den Schnitten muss insbesondere ersichtlich sein

  1. die Höhenlage des Erdgeschossfußbodens bezogen auf das aktuelle amtliche Höhenbezugssystem,
  2. der Anschnitt der vorhandenen und der geplanten Höhenlage der Geländeoberfläche bezogen auf das aktuelle amtliche Höhenbezugssystem sowie Aufschüttungen und Abgrabungen,
  3. die Höhe der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel mit rechnerischem Nachweis,
  4. die lichten Raumhöhen,
  5. die Höhen der Firste über der Geländeoberfläche, die Dachneigungen sowie das Maß H je Außenwand in dem zur Bestimmung der Abstandflächen erforderlichen Umfang

Rechtsgrundlage § 4 Absatz 3 BauPrüfVO

Gebäude, die sich hinsichtlich ihres Gefahrenrisikos und ihrer Gefahrentatbestände von Standardbauten (in erster Linie Wohngebäude) unterscheiden, sind Sonderbauten. Es handelt sich also um Anlagen und Räume besonderer Art und Nutzung.

Eine abschließende Aufzählung aller Sonderbauten ist nicht möglich, da das Gesetz nicht alle denkbaren Fallkonstellation erfassen kann. Die Landesbauordnung unterscheidet jedoch zwischen kleinen und großen Sonderbauten und regelt diese in § 50. Große Sonderbauten werden in § 50 Absatz 2 abschließend aufgezählt. Für diese ist das einfache Genehmigungsverfahren nicht anwendbar. Zudem ist bei großen Sonderbauten auch immer ein Brandschutzkonzept vorzulegen.

Bei Sonderbauten müssen häufig neben der Landesbauordnung die Sonderbauverordnung sowie weitere Verordnungen und Richtlinien beachtet werden.

Wird ein Sonderbau geändert und betrifft die Änderung auch Eigenschaften, die den Sonderbau ausmachen, ist das Vorhaben grundsätzlich auch als Sonderbau zu prüfen.

 

§ 50 (Sonderbauten) BauO NRW 2018

(1) An Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung (Sonderbauten) können im Einzelfall zur Verwirklichung der allgemeinen Anforderungen nach § 3 Absatz 1 besondere Anforderungen gestellt werden. Erleichterungen können gestattet werden, soweit es der Einhaltung von Vorschriften wegen der besonderen Art oder Nutzung baulicher Anlagen oder Räume oder wegen besonderer Anforderungen nicht bedarf. Die Anforderungen und Erleichterungen nach den Sätzen 1 und 2 können sich insbesondere erstrecken auf

1. die Anordnung der baulichen Anlagen auf dem Grundstück,

2. die Abstände von Nachbargrenzen, von anderen baulichen Anlagen auf dem Grundstück und von öffentlichen Verkehrsflächen sowie auf die Größe der freizuhaltenden Flächen der Grundstücke,

3. die Öffnungen nach öffentlichen Verkehrsflächen und nach angrenzenden Grundstücken,

4. die Anlage von Zu- und Abfahrten,

5. die Anlage von Grünstreifen, Baumpflanzungen und anderen Pflanzungen sowie die Begrünung oder Beseitigung von Halden und Gruben,

6. die Bauart und Anordnung aller für die Stand- und Verkehrssicherheit, den Brand-, Wärme-, Schall- oder Gesundheitsschutz wesentlichen Bauteile und die Verwendung von Baustoffen,

7. Brandschutzanlagen, -einrichtungen und -vorkehrungen,

8. die Löschwasserrückhaltung,

9. die Anordnung und Herstellung von Aufzügen, Treppen, Treppenräumen, Fluren, Ausgängen, sonstigen Rettungswegen,

10. die Beleuchtung und Energieversorgung,

11. die Lüftung und Rauchableitung,

12. die Feuerungsanlagen und Heizräume,

13. die Wasserversorgung für Löschzwecke,

14. die Aufbewahrung und Entsorgung von Abwasser und festen Abfallstoffen,

15. die Stellplätze und Garagen mit und ohne einer Stromzuleitung für die Aufladung von Batterien für Elektrofahrzeuge sowie Fahrradabstellplätze,

16. die barrierefreie Nutzbarkeit,

17. die zulässige Zahl der Benutzerinnen und Benutzer, Anordnung und Zahl der zulässigen Sitz- und Stehplätze bei Versammlungsstätten, Gaststätten, Vergnügungsstätten, Tribünen und Fliegenden Bauten,

18. die Zahl der Toiletten für Besucherinnen und Besucher,

19. Umfang, Inhalt und Zahl besonderer Bauvorlagen, insbesondere eines Brandschutzkonzepts,

20. weitere zu erbringende Bescheinigungen,

21. die Bestellung und Qualifikation der Bauleitenden und der Fachbauleitenden,

22. den Betrieb und die Nutzung einschließlich der Bestellung und der Qualifikation einer oder eines Brandschutzbeauftragten,

23. Erst-, Wiederholungs- und Nachprüfungen und die Bescheinigungen, die hierüber zu erbringen sind und

24. Gebäudefunkanlagen für die Feuerwehr.

 

(2) Große Sonderbauten sind

1. Hochhäuser (Gebäude mit einer Höhe nach § 2 Absatz 3 Satz 2 von mehr als 22 m),

2. bauliche Anlagen mit einer Höhe von mehr als 30 m,

3. Gebäude mit mehr als 1 600 m² Grundfläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung; ausgenommen Gewächshäuser ohne Verkaufsstätten, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dienen sowie Wohngebäude,

4. Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen einschließlich ihrer inneren Bauteile eine Fläche von insgesamt mehr als 2 000 m² haben,

5. Büro- und Verwaltungsgebäude mit mehr als 3 000 m² Geschossfläche,

6. Versammlungsstätten

a) mit Versammlungsräumen, die einzeln für mehr als 200 Besucherinnen und Besucher bestimmt sind oder mit mehreren Versammlungsräumen, die insgesamt für mehr als 200 Besucherinnen und Besucher bestimmt sind, wenn diese Versammlungsräume gemeinsame Rettungswege haben,

b) im Freien mit Szenenflächen und Tribünen, die keine Fliegenden Bauten sind und deren Besucherbereich für mehr als 1 000 Besucherinnen und Besucher bestimmt ist, sowie solche Versammlungsstätten im Freien, die für mehr als 5 000 Besucherinnen und Besucher bestimmt sind, und

c) Sportstadien und Freisportanlagen mit Tribünen, die keine Fliegenden Bauten sind, und die jeweils für insgesamt mehr als 5 000 Besucherinnen und Besucher bestimmt sind,

7. Schank- und Speisegaststätten mit mehr als 200 Gastplätzen in Gebäuden oder mehr als 1 000 Gastplätzen im Freien, Beherbergungsstätten mit mehr als 30 Betten, Vergnügungsstätten sowie Wettbüros,

8. Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zwecke der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist, wenn die Nutzungseinheiten

a) einzeln für mehr als sechs Personen oder

b) für Personen mit Intensivpflegebedarf bestimmt sind, oder

c) einen gemeinsamen Rettungsweg haben und für insgesamt mehr als zwölf Personen bestimmt sind,

9. Krankenhäuser,

10. Wohnheime,

11. Tageseinrichtungen für Kinder, Menschen mit Behinderung und alte Menschen, sonstige Einrichtungen zur Unterbringung von Personen, ausgenommen Tageseinrichtungen einschließlich Tagespflege für nicht mehr als zehn Kinder,

12. Schulen, Hochschulen und ähnliche Einrichtungen,

13. Justizvollzugsanstalten und bauliche Anlagen für den Maßregelvollzug,

14. Camping- und Wochenendplätze,

15. Freizeit- und Vergnügungsparks,

16. Regallager mit einer Oberkante Lagerguthöhe von mehr als 9 m,

17. bauliche Anlagen, deren Nutzung durch Umgang oder Lagerung von Stoffen mit Explosions- oder erhöhter Brandgefahr verbunden ist,

18. Garagen mit mehr als 1 000 m² Nutzfläche.

Den Begriff des „Staffelgeschosses“ gibt es in der Bauordnung NRW 2018 nicht mehr. Ein Staffelgeschoss war immer das oberste Geschoss, von seiner Grundfläche her kleiner als die darunterliegenden Geschosse und sprang gegenüber diesen zurück.

Vgl. Vollgeschoss

Jede bauliche Anlage muss im Ganzen und in ihren Teilen sowie für sich allein standsicher sein. Die Standsicherheit anderer baulicher Anlagen und die Tragfähigkeit des Baugrundes des Nachbargrundstücks dürfen nicht gefährdet. Die Standsicherheit ist im Rahmen der zu erstellenden Statik für ein Bauvorhaben nachzuweisen und durch staatlich anerkannten Prüfstatiker*innen zu prüfen.

Rechtsgrundlage § 12 BauO NRW 2018

Werden Gebäude oder Anlagen errichtet, deren Benutzung Zu- und Abgangsverkehr zu erwarten lässt, sind Stellplätze oder Garagen und Fahrradabstellplätze in ausreichender Zahl nachzuweisen.

Rechtsgrundlage § 48 BauO NRW 2018

T

Ist ein Bauantrag eingereicht, so kann der Beginn der Bauarbeiten für die Baugrube und für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte auf schriftlichen Antrag schon vor Erteilung der Baugenehmigung schriftlich gestattet werden. Der Aushub der Baugrube kann zum Beispiel genehmigt werden, auch wenn die Statik noch nicht geprüft ist. Selbstverständlich müssen zu diesem Zeitpunkt alle für den Teilbau relevanten Prüfungen vorgenommen sein und die Stellungnahmen der anderen Ämter hierzu vorliegen. Bitte bedenken Sie, dass in der abschließenden Genehmigung zusätzliche Anforderungen an die bereits begonnenen Bauteile gestellt werden können, dies führt dann unter Umständen zu einer Verzögerung und Verteuerung des Vorhabens.

Rechtsgrundlage § 76 BauO NRW 2018

Soll ein Grundstück geteilt werden, welches bebaut ist, so ist  ggf. eine Teilungsgenehmigung nach der Landesbauordnung erforderlich. Ist eine Teilungsgenehmigung nicht erforderlich, wird eine sogenannte „Negativbescheinigung“ erteilt. Erst nach Vorliegen der Teilungsgenehmigung bzw. der Negativbescheinigung kann die Umschreibung im Liegenschaftskataster und im Grundbuch erfolgen.

Notwendige Unterlagen:

  1. Teilungsantrag (Vordruck) mit Angaben zum Grundstück
  2. Amtlicher Lageplan

§ 7 BauO NRW 2018

Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, die mit Sondereigentum verbunden sind (=Wohneigentumsrechte). Mit der Teilungserklärung wird sachenrechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet. Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Nutzungsrechte (z. B. Stellplätze) gekennzeichnet. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Danach erst ist eine Belastung der Miteigentumsanteile möglich.

Vgl. Abgeschlossenheitsbescheinigung

Rechtsgrundlage §§ 2, 8 WEG

Terrassenüberdachungen sind mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 4,50 m verfahrensfrei.

Auch bei verfahrensfreien Vorhaben ist insbesondere die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens zu beachten. Diese richtet sich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach den dort beschriebenen Festlegungen. Hier finden sich sehr häufig Regelungen über die überbaubare Grundstücksfläche, zulässige bzw. unzulässige Nebenanlagen und vieles mehr, die einzuhalten sind. In Bereichen, für die es keinen Bebauungsplan gibt richtet sich die Zulässigkeit des Vorhabens u.a. danach, ob das Vorhaben im Innen- oder Außenbereich realisiert werden darf. Ausgehend von der Fallgestaltung ist auch auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung abzustellen und ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Rechtsgrundlagen §§ 60 Absatz 2 , 62 Absatz 1 Nr. 1 Buchstabe g BauO NRW 2018 und

Dies ist die Höhe zwischen dem Gelände und dem Traufpunkt. Der Traufpunkt wiederum ist der Schnittpunkt der Außenfassade mit der himmelgewandten Seite des Daches (Dachhaut). Einige Bebauungspläne legen Traufhöhen fest, sie sind außerdem ein Einfügungskriterium in Bereichen, in denen es keinen qualifizierten Bebauungsplan gibt.

U

Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen bestimmt oder durch faktische Vorprägung gebildet.

Rechtsgrundlage § 23 BauNVO

Dies ist der veraltete Ausdruck für das Volumen eines Gebäudes in Kubikmetern. Heute gängiger Begriff ist der Bruttorauminhalt (BRI).

Rechtsgrundlage § 6 BauPrüfVO

V

Ist ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes gefasst, kann die Gemeinde zur Sicherung der beabsichtigten Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass Vorhaben, die den zu erwartenden Planungszielen entgegenstehen, nicht durchgeführt werden dürfen.

Rechtsgrundlage § 14 BauGB

Bei der Errichtung und Änderung von Anlagen, die keine großen Sonderbauten sind, prüft die Bauaufsichtsbehörde nur einen Teil der baurechtlichen Vorschriften.

Dieses Verfahren betrifft vornehmlich die Errichtung und Änderung von Wohngebäuden. Die Einhaltung des übrigen materiellen Baurechts ist von der Bauherrschaft bzw. durch die beauftragten Entwurfsverfassenden und weiteren Sachverständigen (z.B. Statikerin oder Statiker) sicherzustellen.

Rechtsgrundlage §§ 52, 64 BauO NRW 2018

Für die Errichtung von bestimmten Gebäuden, Anlagen und weiteren Bauvorhaben muss kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden. Die Verfahrensfreiheit ist nicht zu verwechseln mit der Genehmigungsfreistellung (vgl. Genehmigungsfreistellung).

Die Verfahrensfreiheit bedeutet jedoch lediglich, dass kein Genehmigungsverfahren durchlaufen werden muss. Sie entbindet jedoch nicht von der Einhaltung der öffentlichen Vorschriften, die vorgeben wie, wo und was man bauen darf. Vorschriften, die z.B. Regelungen zu Abstandsflächen, Standsicherheit, Brandschutz etc. treffen, müssen stets eingehalten werden. Auch das Bauplanungsrecht ist einzuhalten. Bauherren müssen sich daher auch bei verfahrensfreien Anlagen oder freigestellten Vorhaben vorher über das geltende öffentliche Recht informieren und dieses bei der Durchführung ihres Bauvorhabens beachten.

Rechtsgrundlage § 62 BauO NRW 2018

Zusammenstellung sämtlicher Unterlagen zwecks Vorbereitung und Durchführung örtlicher, qualifizierter Vermessungen, Fortführungsvermessungen u.a. sowie zur Fertigung amtlicher Lagepläne / Grenzanzeigen für qualifizierte Vermessungsstellen.
Auszüge können beantragen:

  • Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur*innen
  • behördliche Vermessungsstellen

Für die Bestellung genügt ein formloser Antrag.

Rechtsgrundlage VermKatG NW

Der Begriff Vollgeschoss wird in der Baunutzungsverordnung genannt und hinsichtlich der Definition wird dort auf landesrechtliche Vorschriften, die Bauordnungen der Länder, verwiesen. In der Landesbauordnung NRW heißt es:

„Vollgeschosse sind oberirdische Geschosse, die eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es die in Satz 1 genannte Höhe über mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses hat.“

Bei Genehmigungsverfahren in Bebauungsplangebieten sind die Bestimmungen derjenigen Fassung der Landesbauordnung NRW zur Grunde zu legen, die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses, bzw. der Bekanntmachung des Bebauungsplanes gültig war/ist. Bei dieser Regelung wird von der sogenannten statischen Verweisung gesprochen.

Beispiele:

  • Ist ein Bebauungsplan 2018 bekanntgemacht worden, so ist für die Ermittlung der Vollgeschosse die BauO NRW 2000 heranzuziehen.
  • Für einen in 2019 bekanntgemachten Bebauungsplan ist die BauO NRW 2018 Grundlage.

Rechtsgrundlage § 2 Absatz 6 BauO NRW 2018

Hierbei handelt es sich um eine auf ein konkretes Vorhaben bezogene Planung. Sie wird Bestandteil eines vorhandenbezogenen Bebauungsplans (VEP), bei dem der Vorhabenträger, von dem in der Regel die Planungsinitiative ausgeht, mit der Gemeinde kooperiert. Bei VEPs handelt es sich um die Sonderform eines qualifizierten Bebauungsplans mit identischem Rechtsstatus.

Rechtsgrundlage § 12 BauGB

Einzelfragen zu einem geplanten Bauvorhaben können im Rahmen eines Antrags auf Vorbescheid abschließend verbindlich geklärt werden. Sofern sich das Vorhaben nicht wesentlich ändert, wird über diese Frage im Baugenehmigungsverfahren nicht mehr neu entschieden. Es empfiehlt sich, eine solche Bauvoranfrage einzureichen, wenn Zweifel bestehen, ob die beabsichtigte Baumaßnahme auf dem dafür vorgesehenen Grundstück genehmigungsfähig ist. Typischerweise geht es um die Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit, denkbar sind aber Fragen aus allen baurechtlich relevanten Bereichen.

Die Frage soll konkret ausformuliert sein, also zum Beispiel „Ist das Vorhaben planungsrechtlich zulässig?" oder „Wie viele Stellplätze sind für das Vorhaben erforderlich?".

Die Unterlagen müssen nur die für die Beantwortung der gestellten Fragen notwendigen Angaben enthalten, sie sind deshalb oft weniger umfangreich als bei einem Bauantrag.

Betreffen die Fragen die Errichtung oder Änderung eines Gebäudes, müssen die dem Antrag auf Vorbescheid beizufügenden Bauvorlagen von einer Entwurfsverfasserin oder einem Entwurfsverfasser, die oder der bauvorlageberechtigt ist, unterschrieben sein. Dies gilt nicht für einen Antrag auf Vorbescheid, mit dem nur über die Vereinbarkeit mit den planungsrechtlichen Vorschriften über die Art der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche entschieden werden soll.

Rechtsgrundlage § 77 BauO NRW 2018

Die Bauaufsichtsbehörde hat eine Vorprüfung hinsichtlich der Vollständigkeit des Bauantrages innerhalb einer vorgegebenen Frist von zwei Wochen ab Eingang des Antrags durchzuführen.

Eine umfassende Prüfung, ob das Vorhaben mit dem materiellen Recht übereinstimmt, kann in der Kürze der Zeit nicht erfolgen.

Ist der Bauantrag unvollständig oder weist er sonst erhebliche Mängel auf, fordert die Bauaufsichtsbehörde unter Nennung der Gründe die Bauherrschaft zur Behebung der Mängel innerhalb einer angemessenen Frist auf.

Rechtsgrundlage § 71 BauO NRW 2018

W

Werbeanlagen sind Schilder, Beschriftungen, Bemalungen, Lichtwerbungen, Schaukästen oder für Lichtwerbung bestimmte Säulen, Tafeln und Flächen.

Bestimmte Werbeanlagen sind genehmigungsfrei wie z. B. Warenautomaten und Werbeanlagen an der Stätte der Leistung bis zu einer Größe von 1 m². Es empfiehlt sich vor der Errichtung oder Aufstellung einer solchen Anlage eine Beratung einzuholen.

Für Werbeanlagen, die bauliche Anlagen sind, gelten die in diesem Gesetz an bauliche Anlagen gestellten Anforderungen. Werbeanlagen, die keine baulichen Anlagen sind, dürfen weder bauliche Anlagen noch das Straßen-, Orts- und Landschaftsbild verunstalten oder die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs gefährden.

Rechtsgrundlage §§ 10, 62 Absatz 1 Nummer 12 BauO NRW 2018

Das Wegerecht bezeichnet das Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück nur zum Zwecke des Durchgangs oder der Durchfahrt zu nutzen, beispielsweise um sein eigenes Grundstück zu erreichen. Das Recht kann auf unterschiedliche Weise begründet werden, z. B. privatrechtlich durch eine vertragliche Vereinbarung der beiden Eigentümer*innen oder durch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit. Es kann aber auch öffentlich-rechtlich durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde in Form einer Baulast begründet werden. Eine privatrechtliche vertragliche Vereinbarung wirkt jedoch nur zwischen den Parteien und wird gegenstandslos, sobald das Eigentum an einem der beiden Grundstücke wechselt. Bei der Bestellung einer Grunddienstbarkeit lastet das Recht auf dem Grundstück, wird im Grundbuch eingetragen und wirkt somit auch nach einem Eigentumswechsel. In der Regel ergibt sich ein Wegerecht nicht direkt als Gewohnheitsrecht, sondern muss im Grundbuch eingetragen sein.

Die Löschung einer Baulast hingegen bedarf immer der Zustimmung der Behörde, wodurch die Baulast das dauerhafteste Sicherungsinstrument ist.

Durch das Bürokratieabbaugesetzes I, welches am 15.04.2007 in Kraft getreten ist, wurde das Widerspruchsverfahren unter anderem für Bescheide der Bauaufsichtsämter abgeschafft. Vgl. Klage

Wintergärten mit einer Fläche bis zu 30 m² Bruttogrundfläche bei Gebäuden der Klasse 1 bis 3 bei einem Mindestabstand von 3 Metern zur Nachbargrenze sind genehmigungsfrei.

Auch bei genehmigungsfreien Vorhaben ist insbesondere die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens zu beachten. Diese richtet sich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach den dort beschriebenen Festlegungen. Hier finden sich sehr häufig Regelungen über die überbaubare Grundstücksfläche, zulässige bzw. unzulässige Nebenanlagen und vieles mehr, die einzuhalten sind. In Bereichen, für die es keinen Bebauungsplan gibt, richtet sich die Zulässigkeit des Vorhabens u.a. danach, ob das Vorhaben im Innen- oder Außenbereich realisiert werden darf. Ausgehend von der Fallgestaltung ist auch auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung abzustellen und ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Auch bestehen u.a. Anforderungen an Brandschutz, Statik, Wärmeschutz und Baustoffe. Zu beachten ist weiterhin das Abstandsflächenrecht nach § 6 BauO NRW 2018.  Auch bei genehmigungsfreien Vorhaben wird empfohlen, sich durch einen Fachplaner beraten zu lassen.

Rechtsgrundlage § 62 Absatz 1 Nr. 1 Buchstabe g) BauO NRW 2018

Das Wohnungseigentumsgesetz definiert den Begriff des Wohnungseigentums, regelt u. a. seine Begründung (durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung), die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer*innen, das Wohnungserbbaurecht, die Verwaltung und Veräußerung des Wohneigentums sowie die Inhalte, Ansprüche, Vermietung und Veräußerung von Dauerwohnrechten.

Z

Während eines Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplans hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.

Rechtsgrundlage § 15 BauGB

Ein Verwaltungsakt, der auf die Vornahme einer Handlung oder auf Duldung oder Unterlassung gerichtet ist, kann mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden, wenn er unanfechtbar ist oder wenn ein Rechtsmittel keine aufschiebende Wirkung hat.

Das Verwaltungsvollstreckungsrecht sieht drei Zwangsmittel vor:

  1. Ersatzvornahme,
  2. Zwangsgeld,
  3. unmittelbarer Zwang, einschließlich Zwangsräumung.

Die Zwangsmittel können auch neben einer Strafe oder Geldbuße angewandt und solange wiederholt und gewechselt werden, bis der Verwaltungsakt befolgt worden ist oder sich auf andere Weise erledigt hat.

Bei nicht fristgerechter Erfüllung der Forderung kann z.B. ein Zwangsgeld gegen den

Störer oder die Störerin festgesetzt und dann vollstreckt werden. Die Zahlung des Zwangsgeldes entbindet nicht von der Verpflichtung die Forderung zu erfüllen, so dass weitere Zwangsgelder angedroht und festgesetzt werden können.

Rechtsgrundlage § 60 VwVG NRW