Ablauf Baugenehmigungsverfahren

Für zukünftige Bauherren, die noch an keinem Baugenehmigungsverfahren beteiligt waren, wird hier der Ablauf eines Baugenehmigungsverfahrens kurz dargestellt und erläutert, welche Unterlagen in der Regel bei der Bauaufsichtsbehörde vorzulegen sind.

Ablauf eines Baugenehmigungsverfahrens Allgemeine Vorbemerkung

Die Antragsmöglichkeiten sind vielfältig und somit kann auch der Ablauf der Verfahren im Einzelfall variieren. Die folgenden Ausführungen orientieren sich an einem klassischen Bauvorhaben, erheben aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Letztlich obliegt es der einzelnen Bauaufsichtsbehörde im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben, wann sie welche Schritte durchführt.

Zwecks Übersichtlichkeit wird die Darstellung des Ablaufs in drei Bereiche gegliedert.

Vor Antragstellung §§ 53 - 56, 67 BauO NRW 2018

Die Bauherrschaft hat zur Vorbereitung und Ausführung eines genehmigungsbedürftigen Bauvorhabens geeignete Beteiligte zu bestellen, soweit sie nicht selbst zur Erfüllung der Verpflichtungen nach diesen Vorschriften geeignet ist, also bspw. die erforderliche Sachkunde aufweist. Geeignet sind in der Regel bauvorlageberechtigte Architektinnen oder Architekten bzw. Bauingenieurinnen und Bauingenieure, welche in der Bauordnung bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser genannt werden.

Die Bauherrschaft oder durch sie beauftragte Entwurfsverfassende sind zudem dafür verantwortlich, dass der Bauantrag mit samt den Bauvorlagen dem öffentlichen Baurecht entspricht.

Um die Zulässigkeit des Vorhabens im Vorfeld abzuklären, können Beratungsangebote der zuständigen Bauaufsichtsbehörde in Anspruch genommen oder eine verbindliche Bauvoranfrage gestellt werden. Auf schriftliche Bauvoranfragen kann die Bauherrschaft einen verbindlichen Bauvorbescheid (§ 77 BauO NRW 2018) erhalten.

Antragstellung § 70 BauO NRW 2018

Der Bauantrag ist bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Mit dem Bauantrag sind die Bauvorlagen, das sind alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen Unterlagen, einzureichen.

Die Bauvorlagen müssen vollständig sein: Vollständigkeit umfasst dabei nicht nur die formale Vollständigkeit (alle erforderlichen Bauvorlagen in ausreichender Anzahl), sondern auch, dass die Bauvorlagen inhaltlich mängelfrei sein müssen.

Es kann gemäß § 70 Absatz 2 Satz 4 gestattet werden, dass einzelne Bauvorlagen nachgereicht werden.

Welche Bauvorlagen mit dem Bauantrag jeweils regelmäßig vorzulegen sind, ergibt sich aus der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO)

[Ein landeseinheitliches System zur elektronischen Einreichung wird derzeit für dieses Bauportal entwickelt. Weiterführende Informationen zur elektronischen Einreichung werden Sie dann unter "Bauantrag elektronisch einreichen" finden.]

Erläuterungen zu den regelmäßig vorzulegenden Bauvorlagen Geregelt in der BauPrüfVO

Antragsformular

Gültig sind nur die amtlichen Vordrucke. Die Vordrucke finden Sie unter Amtliche Vordrucke und Formulare.

Lageplan

Dem Lageplan kommt sowohl bei der Beurteilung des Bauantrages als auch für die spätere Rechtssicherheit der Baugenehmigung eine bedeutende Rolle zu. Er stellt eine eigenständige Bauvorlage und die Gesamtzusammenhänge des Bauvorhabens dar. Es gibt Angaben, die oft in Bauzeichnungen bereits enthalten sind, die aber dennoch auch im Lageplan Pflicht sind.

Liegenschaftskarte oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster

Die Liegenschaftskarte, auch "Auszug aus dem Liegenschaftskataster" oder früher "Flurkarte", genannt benötigt die Bauaufsicht, wenn Sie keinen amtlichen Lageplan vorlegen. Ein Lageplan ist amtlich, wenn er von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖBVI) erstellt wurde. Die Flurkarte darf nicht älter als sechs Monate sein. Sie erhalten diese beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster.

Bauzeichnungen

Es sind Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100 einzureichen. Weitere Angaben können je nach Vorhaben notwendig sein, ebenso Bestandspläne, wenn Sie zum Beispiel die Erweiterung vorhandener Gebäude planen. Die Bauzeichnungen müssen mit dem Lageplan übereinstimmen.

Baubeschreibung

Darunter versteht man die Beschreibung eines Bauvorhabens als Ergänzung zum Lageplan und den Bauzeichnungen. Die Baubeschreibung stellt eine wesentliche Bauvorlage dar und muss einem Bauantrag für Bauvorhaben grundsätzlich beigefügt werden. Für die Baubeschreibung ist der amtliche Vordruck "Baubeschreibung"  zu verwenden.

Rechnerische Nachweise

Hierzu zählen unter anderem die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche, der Geschosse und, je nach Fall, außerdem des umbauten Raumes nach DIN 277 und/oder der voraussichtlichen Herstellungskosten. Weitere Nachweise werden bei Vorliegen eines Bebauungsplanes notwendig.

Stellplatzberechnung/Stellplatznachweis

Häufig muss eine Aussage zur Stellplatzsituation auf dem Grundstück getroffen werden. Für viele Anträge ist eine Stellplatzberechnung erforderlich. Je nach Bauvorhaben müssen Stellplätze für Fahrzeuge, insbesondere für Personenkraftwagen (Pkw) und Fahrräder, auf dem Grundstück bereitgestellt und im Lageplan eingezeichnet werden.

Statistikbogen

Zur Feststellung des Umfangs, der Struktur und der Entwicklung der Bautätigkeit im Hochbau und zur Fortschreibung des Bestandes an Wohngebäuden und Wohnungen werden laufend Erhebungen über die Bautätigkeit im Hochbau (Bautätigkeitsstatistik) als Bundesstatistik durchgeführt.  Die Auskunftspflicht wird durch das Hochbaustatistikgesetz festgelegt. 

Die statistischen Ämter des Bundes und der Länder stellen den Erhebungsbogen für Baugenehmigungen online zur Verfügung.

Den Erhebungsbogen für die Baustatistik erhalten Sie über den Server des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg. Sie werden am Bildschirm durch den Bogen geleitet, nach dem Ausfüllen wird eine PDF-Datei erzeugt, die Sie ausdrucken und dann dem Antrag beifügen.

Hier gelangen Sie zum Erhebungsbogen.

Erläuterungen zu Bauvorlagen, die je nach Bauvorhaben vorgelegt werden müssen Geregelt in der BauPrüfVO

Nachweis der Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz

Bei manchen Vorhaben müssen vor Baubeginn der Standsicherheitsnachweis sowie die Schall- und Wärmeschutznachweise vorliegen. Wenn das Vorhaben ohne statische Eingriffe geplant wird oder die geplante Änderung nicht der aktuellen Energieeinsparverordnung unterliegt, ist statt der Nachweise eine formlose Erklärung beizufügen.

Betriebsbeschreibung

Die Betriebsbeschreibung ist bei allen gewerblichen und landwirtschaftlichen Betrieben erforderlich. Es ist der amtliche Vordruck zu verwenden. Besonders die Angaben zur Art des Betriebes oder der Anlage erfordern eine exakte Beschreibung, zum Beispiel der angebotenen Dienstleistung.

Antragsabhängige Gutachten

Zur Beurteilung des Antrages können spezielle Gutachten erforderlich werden. Meist ist dies bei gewerblichen Vorhaben der Fall. Wenn von Bauvorhaben zum Beispiel potenziell eine Lärmbelastung ausgehen kann, kommt es auf die Umgebung an, ob ein Schallschutzgutachten zur Beurteilung der Lärmemissionen erforderlich ist. Beispiele dafür sind etwa Außengastronomie, Gewerbebetriebe, Versammlungsstätten, längere An- und Abfahrten für Pkw oder Lkw und andere Vorhaben, bei denen der etwaige Schutz einer sensiblen Umgebung zu berücksichtigen ist. Weitere Themen für Sachverständigen-Gutachten sind der Artenschutz, eventuelle Altlasten auf Grundstücken oder der Brandschutz. Die Aufzählung kann hier nicht abschließend sein.

Maß der baulichen Nutzung

Eine Ortssatzung, zum Beispiel ein Bebauungsplan, kann konkrete Angaben zum Maß der baulichen Nutzung machen. Das können zeichnerische Festsetzungen sein, wie etwa Baulinien oder Baugrenzen für überbaubare Flächen, oder auch konkrete Obergrenzen maximaler Höhen sowie die Anzahl der Vollgeschosse. Als maßgebliche Verhältniszahlen werden festgelegt:

  • die Grundflächenzahl (GRZ)
  • die Geschossflächenzahl (GFZ) und seltener
  • die Baumassenzahl (BMZ).

Hierzu müssen Sie dem Antrag entsprechende zeichnerische und rechnerische Nachweise beilegen.

Anders verhält es sich im Bereich unqualifizierter Bebauungspläne oder in unbeplanten Innenbereichen, in denen kein Bebauungsplan existiert. Hier müssen Sie die Einfügung über das Maß der baulichen Nutzung nachweisen (§ 34 Baugesetzbuch). Dabei spielen dann GRZ, GFZ und BMZ sowie die Gestaltung des Gebäudes und die Anzahl der Vollgeschosse keine Rolle. Es gelten andere Maßgaben. Die vorhandene Bebauung in der näheren Umgebung gibt den maximalen Rahmen dessen vor, was Sie bauen dürfen. Folgende Kriterien müssen Sie mindestens zweifach als Einfügungsnachweis belegen:

  • die vorderen und hinteren Baufluchten und Bebauungstiefen
  • die überbaute Fläche (ohne Bezug zur Grundstücksgröße)
  • die Gebäudehöhe (insbesondere Trauf-, Wand- und Firsthöhen)
  • die Gebäudemasse (Bruttorauminhalt in Kubikmeter)
Weitere Unterlagen

Je nachdem was beantragt wird, können weitere Nachweise und Genehmigungen im Verlauf der Prüfung und nach Erhalt von Stellungnahmen beteiligter Behörden und Stellen erforderlich werden.

Beispielsweise:

  • Spielflächennachweis

  • Erklärung zum Baumschutz

  • Lüftungsgesuch

  • Nachweis der Kampfmittelfreiheit

  • Barrierefrei-Konzept für große sonderbauten

Sind Baulasten erforderlich, um ein Vorhaben genehmigungsfähig zu machen, müssen diese mit den dazu notwendigen Unterlagen beantragt werden.

Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und entspricht das Vorhaben nicht den dort enthaltenen Festsetzungen, müssen Sie schriftlich ein Befreiungsantrag stellen und darin begründen, warum befreit werden sollte.

Schließlich gibt eine Reihe von Bauvorhaben, für die zusätzliche Bauvorlagen vorgelegt und Angaben gemacht werden müssen. Eine Auflistung enthält § 12 der Bauprüfverordnung.

Nach Antragstellung und Eingang des Antrags bei der Bauaufsichtsbehörde §§ 71, 74 BauO NRW 2018

Formelle Vorprüfung

Die Bauaufsichtsbehörde hat innerhalb von zwei Wochen nach Eingang des Bauantrags zu prüfen,

  1. ob der Bauantrag und die Bauvorlagen den Anforderungen der Vorschrift zur Antragsstellung (§ 70 BauO) und der Verordnung über bautechnische Prüfungen entsprechen,
  2. ob die Erteilung der Baugenehmigung von der Zustimmung, dem Einvernehmen, Benehmen oder von der Erteilung einer weiteren Genehmigung oder Erlaubnis einer anderen Behörde abhängig ist,
  3. welche anderen Behörden oder Dienststellen zu beteiligen sind und
  4. welche Sachverständigen heranzuziehen sind.

Die Vorprüfung stellt eine erste formelle Prüfung dar. Eine umfassende Prüfung, ob das Vorhaben mit materiellem Recht übereinstimmt, kann ich der Kürze der Zeit nicht erfolgen.

Ist der Bauantrag unvollständig oder weist er sonstige erhebliche Mängel auf, fordert die Bauaufsichtsbehörde unter Nennung der Gründe die Bauherrschaft zur Behebung der Mängel innerhalb einer angemessenen Frist auf. Werden die Mängel innerhalb der Frist nicht behoben, gilt der Antrag als zurückgenommen.


Beteiligung andere Behörden und Dienststellen

Unmittelbar nach Abschluss dieser Prüfung hat die Bauaufsichtsbehörde den Bauantrag und die dazugehörenden Bauvorlagen mit Ausnahme der bautechnischen Nachweise der Gemeinde zuzuleiten und bei den zu beteiligenden Behörden, Körperschaften und Stellen Stellungnahmen einzufordern. 

Neben den reinen Bauvorschriften müssen auch andere in Betracht kommende Rechtsvorschriften, wie z.B. das Wasserrecht, das Verkehrsrecht, das Gewerberecht, das Denkmalschutzrecht oder das Natur- und Landschaftsschutzrecht beachtet werden, was zur Folge hat, dass in der Regel eine ganze Reihe von Behörden und Stellen zu beteiligen sind. Teilweise werden in den Bauaufsichtsbehörden die Beteiligungsverfahren auch die "Beteiligung von Fachbehörden" oder Träger öffentlicher Belange (TöB-Beteiligung) genannt.

Die Bauaufsichtsbehörde setzt den zu beteiligenden Behörden und Stellen eine angemessene Frist. Die Frist darf höchstens zwei Monate betragen.


Materielle Prüfung der Zulässigkeit des Vorhabens

Vor oder zeitgleich zur Beteiligung anderer Behörden und Dienststellen wird untersucht, ob das Bauvorhaben in der beantragten Form planungsrechtlich zulässig ist.

Sobald alle Stellungnahmen vorliegen, wird die abschließende bauordnungsrechtliche Prüfung durchgeführt. Stellt sich im Laufe der materiellen Prüfung, z.B. aufgrund der Beteiligung der Fachbehörden, heraus, dass weitere Unterlagen für die Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens erforderlich sind, so sind diese nachzufordern. Es kann sich beispielsweise erst im Rahmen der Beteiligung der unteren Naturschutzbehörde ergeben, ob Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen oder Aussagen zum Artenschutz erforderlich sind. Auch die Beibringung z.B. eines Lärmschutzgutachtens kann möglicherweise nicht vorab, sondern erst nach Beteiligung der unteren Immissionsschutzbehörde erkennbar sein.


Abschluss des Genehmigungsverfahrens

Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Die Baugenehmigung ergeht ggf. mit Auflagen, Bedingungen und Hinweisen, die Bauvorlagen werden als Bestandteil der Baugenehmigung an die Bauherrenschaft zurückgegeben.